La DGT descarta la calificación como arrendamiento de negocio porque, pese a que se ceden instalaciones, licencias y suministros junto con el inmueble, no existe un negocio en marcha siendo objeto de arrendamiento: se trata de un arrendamiento de inmuebles con elementos accesorios pero sin transferencia de la explotación ya desarrollada. La caracterización exige que el arrendador transmita una unidad patrimonial en funcionamiento que el arrendatario continúe explotando en los mismos términos, no solo la capacidad infraestructural para iniciar una actividad.
Hechos
Esta consulta es ampliación de otra anterior, con fecha de salida de registro de este Centro Directivo, 11 de septiembre de 2007.
La consultante ha construido un hotel- balneario y lo ha arrendado a otra entidad, como arrendamiento de negocio, con todas las instalaciones necesarias para su explotación y con los permisos y licencias administrativas concedidas. No se incluyen muebles que los adquirirá el arrendatario.
La consultante, propietaria del inmueble, no ha realizado anteriormente la actividad económica de explotación de ese hotel balneario, habiéndose limitado a construirlo para que sea objeto de explotación por los arrendatarios.
- El objeto del contrato es un establecimiento que se entregó con todos los elementos necesarios para su funcionamiento inmediato (termas, piscina, cabinas de masaje, bañeras de hidromasaje, cocinas..).
- La obtención de todos los permisos de funcionamiento se contempla en el contrato como obligatoria para el arrendador.
- La entrega se efectuó previa contratación por el arrendador de todos los suministros de agua, gas y electricidad, con fecha anterior a la entrega del negocio. Así en el acta de entrega y recepción se indica que el arrendatario procederá al cambio de titular de esos suministros. También se formalizaron con carácter previo los contratos de mantenimiento de ascensores o gestión de residuos.
- La entrega se efectuó previo otorgamiento a favor del arrendador de todas las licencias necesarias para el correcto ejercicio de su actividad (licencia medioambienatal y licencia de apertura entre otras). El objeto de la intervención de la Administración, en ambos casos, es la actividad no el inmueble en si. El control medioambiental se realiza encontrándose el establecimiento en régimen normal de funcionamiento, como así figura en el acta de control expedida por la ECA (Entidad de Control Ambiental).
En cuanto a la licencia de apertura, se concede una vez que se han obtenido los permisos que le conceden la categoría de cuatro estrellas, lo que requiere la previa inspección de estar totalmente equipado y pendiente de inauguración.
- Los únicos elementos que no fueron objeto de entrega, lo formaban determinados elementos del mobiliario que el arrendatario se reservó con la finalidad de seguir una uniformidad y de mantener en la explotación la misma línea seguida en otras explotaciones gestionadas por el mismo.
- Entre las obligaciones de los contratantes, se dispone que a la finalización del contrato la arrendataria deberá reintegrar a la arrendadora la unidad productiva arrendada.
Cuestión planteada
Si a la vista de las manifestaciones, datos y demás aportados nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de inmuebles o de negocio.
Contestación
La normativa del Impuesto sobre Sociedades no contiene una regulación autónoma del arrendamiento de negocio o el arrendamiento de local de negocio. En consecuencia, para definir y calificar dichos contratos hay que remitirse al derecho común, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 7.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria que dispone el carácter supletorio de sus preceptos.
El Tribunal Supremo en Sentencia de 21.02.2000, núm. 137/2000, establece la distinción entre ambos arrendamientos, cuando dice:"...La doctrina de esta Sala relativa a la distinción entre los arriendos de local de negocio y los de industria es absolutamente diáfana, destacando que mientras en los primeros se cede el elemento inmobiliario, es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote el negocio, en los segundos el objeto contractual está determinado por una doble composición integradora, por un lado el local, como soporte material y, por otro, el negocio o empresa instalada y que se desarrolla en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación, conformando un todo patrimonial. En este sentido cabe citar las Sentencias de 13 y 21 de diciembre de 1990, 20 de septiembre de 1991, 19 y 25 mayo 1992, 17 abril y 10 mayo 1993, 22 noviembre 1994, 4 octubre 1995 y 8 junio 1998, entre otras.(...)”
En consecuencia, el contrato de arrendamiento de negocio ha de entenderse como aquel arrendamiento cuyo objeto es una unidad patrimonial que tiene vida propia, que se encuentra en condiciones de funcionamiento cuando se arrienda y va a seguir siendo explotado de la misma forma y manera por el arrendatario durante la vigencia del mismo.
Si atendemos a la descripción que se ofrece en el escrito correspondiente a esta nueva consulta, la consultante ha construido un hotel- balneario que es objeto de arrendamiento con las instalaciones, suministros básicos, los permisos y licencias para poder desarrollar la actividad e incluso un nombre comercial. Todo ello, con excepción de determinados elementos del mobiliario, que el arrendatario se reservó con la finalidad de seguir una uniformidad y de mantener en la explotación la misma línea seguida en otras explotaciones gestionadas por el mismo.
No obstante, tal y como se manifiesta en la sentencia del TS señalada, el arrendamiento de negocio debe conllevar el propio negocio desarrollado en el local arrendado. De los datos aportados, se desprende que no existe un negocio en marcha que esté siendo objeto de arrendamiento, sino que el contrato se refiere a un bien inmueble junto con las instalaciones, licencias y contratos de suministro necesarias para su entrada en funcionamiento. Por tanto, cabe deducir que el contrato referido debe calificarse como arrendamiento de local de negocio y no como arrendamiento de negocio.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIS RD 1777/2004 art. 58 y 59-