La venta de las viviendas constituye segunda transmisión exenta (art. 20.1.22 LIVA) si concurren dos requisitos: (i) utilización ininterrumpida del inmueble durante dos años por su propietario o titulares de derechos reales de goce/disfrute o en virtud de arrendamiento, y (ii) que el arrendatario no sea el adquirente posterior. El arrendamiento por diez meses anuales, superados los dos primeros años, interrumpe el cómputo de la utilización ininterrumpida exigida por la norma, lo que implica que la posterior venta a tercero mantiene la calificación de segunda transmisión exenta, siempre que la DGT considere que los períodos de no arrendamiento no rompen la continuidad exigida o que el requisito temporal se ha alcanzado mediante la suma de períodos de utilización del propietario más períodos de arrendamiento.
Hechos
La consultante es una empresa dedicada a la construcción y promoción de viviendas. Dada la dificultad para vender unas viviendas que había construido, las alquiló durante una temporada de diez meses a una asociación deportiva. Al año siguiente se volvió a arrendar a la misma asociación por otra temporada de diez meses. Se plantea la posibilidad de repetir el arrendamiento por una tercera temporada.
Cuestión planteada
En el caso de que las viviendas se arrienden por períodos de diez meses cada año, superados los dos primeros años, ¿se consideraría segunda transmisión la posterior venta de las viviendas a un tercero?
Contestación
1.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), están sujetas al citado tributo las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
Según establece el artículo 5 de la misma Ley, se reputarán empresarios o profesionales, entre otros:
“(…).
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.”.
2.- De acuerdo con lo establecido en el artículo 20, apartado uno, número 22 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29 de diciembre):
“Uno. Estarán exentas de este Impuesto las siguientes operaciones:
(…)
22º. A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
A los efectos de lo dispuesto en esta ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.
Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
(…).”.
Según el tenor literal del mencionado precepto, la entrega que realice el consultante promotor de las viviendas tendrá la consideración de primera transmisión, sujeta por tanto y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido. Los contratos de alquiler descritos en la consulta no darán lugar a la aplicación del segundo párrafo del artículo 20.Uno.22º A), ya que no suponen la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años, ni por el propietario ni por el arrendatario. Por tanto, no se considerará que la venta posterior de las viviendas constituya una segunda transmisión de modo que el consultante deberá repercutir el Impuesto sobre el Valor Añadido.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 4-Uno; 5-Uno; 20-Uno-22º-