La fecha de adquisición de la vivienda es el 17 de junio de 2005 (fecha de tradición en escritura pública), salvo que el consultante acredite tradición anterior, siendo entonces aquella la fecha relevante. El valor de adquisición comprende el importe real de la permuta más los costes de inversiones, mejoras, gastos y tributos inherentes a la adquisición (excluidos intereses), conforme al artículo 33 TRLIRPF, siendo aplicables en su caso las minoraciones reglamentarias por amortizaciones.
Hechos
El consultante celebro el 23 de abril de 1991 un contrato de permuta de un solar que había adquirido por herencia por una vivienda a construir en parte de dicho solar. En la escritura pública que documento la permuta se produjo la tradición del solar pero no de la vivienda. Posteriormente el 17 de junio de 2005 las partes otorgan escritura pública de tradición de la vivienda (otorgando primero) sin perjuicio de que exponen que consultante tiene la posesión de la finca desde el 25 de marzo de 1993 (exponendo V).
Cuestión planteada
1ª Fecha de adquisición de la vivienda.
2ª Valor de adquisición: Valor del bien a 23 de abril de 1991 o a 17 de junio de 2005. Forman parte los pagos relacionados con la posesión definitiva.
Contestación
PRIMERA CUESTIÓN:
Por lo que se refiere a la fecha de adquisición de la vivienda que se pretende transmitir, esta adquisición debe entenderse en sentido jurídico. En este sentido, el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia (…) de un contrato (…) no transfiere por sí solo el dominio, si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
En el presente caso, el contrato de permuta, del solar propiedad del consultante por la vivienda que ahora se pretende transmitir, se celebró el 23 de abril de 1991, documentándose en escritura pública en la que se produjo la tradición del solar, como consta expresamente, pero no de la vivienda pues todavía no estaba construida. Esta tradición de la vivienda sólo consta otorgada en la escritura pública de 17 de junio de 2005. De lo anterior se deriva que en principio, y salvo que el consultante pudiera acreditar que la adquisición del inmueble tuvo lugar en una fecha anterior a la de otorgamiento de esta última escritura pública, lo que siendo una cuestión de hecho este Centro Directivo no puede entrar a valorar siendo los órganos competentes de la Administración tributaria en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación los que determinen la realidad de las pruebas aportadas, la fecha de adquisición de la vivienda será el 17 de junio de 2005.
No obstante, si se pudiese acreditar la tradición de la vivienda en un fecha anterior, la fecha de esta tradición sería la fecha de adquisición de la vivienda.
SEGUNDA CUESTIÓN:
Por lo que se refiere al valor de adquisición de la vivienda, el apartado 1 del artículo 33 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, (B.O.E. de 10 de Marzo de 2004) -en adelante TRLIRPF- establece que “el valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones”.
Estableciendo la letra h) del apartado 1 del artículo 35 del TRLIRPF que “cuando la alteración en el valor del patrimonio proceda (…) de la permuta de bienes o derechos, la ganancia o pérdida patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes:
El valor de mercado del bien o derecho entregado.
El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio”.
En el presente caso, la vivienda se adquiere como consecuencia del contrato de permuta, celebrado el 23 de abril de 1991, en el que el consultante transmitió el solar que había adquirido por herencia, lo que motivó una ganancia patrimonial por la diferencia entre el valor de adquisición del solar y el valor de mercado de este o de la vivienda, pues según manifestó el consultante era el mismo, esto es, 12.000.000 de ptas. (72.121,45€). Dicho valor de mercado, en el momento de producirse la alteración patrimonial, constituye por tanto el importe real de adquisición de la vivienda que ahora se pretende transmitir con independencia de que la tradición y por lo tanto la adquisición de la misma se haya efectuado el 17 de junio de 2005.
Además, y por lo que se refiere a si forman parte del valor de adquisición distintos pagos (notaría, registros, abogados…) relacionados con la posesión definitiva de la vivienda, la letra b) del apartado 1 del artículo 33 del TRLIRPF exige que los gastos sean inherentes a la adquisición y no simplemente que estén relacionados. A estos efectos debe tenerse en cuenta la definición de la Real Academia Española del término inherente: “que por su naturaleza está de tal manera unido a algo, que no se puede separar de ello”.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts.33-1, 35-1-h