La transmisión de terrenos por entidad mercantil a administración local está sujeta a IVA como operación realizada por empresario en desarrollo de actividad empresarial. La exención del artículo 20.1.20º LIVA (terrenos rústicos no edificables destinados a parques/jardines públicos o viales de uso público) no alcanza terrenos urbanizados o en curso de urbanización ni solares, quedando la operación gravada salvo que concurran las condiciones específicas de exención (destino exclusivo a espacio público, condición de terreno rústico no urbanizado, no edificable).
Hechos
Un ayuntamiento ha resuelto adquirir dos terrenos calificados como suelo no urbanizable de protección de la Ría del Eo a unas sociedades mercantiles. Dentro de los mismos existen unas edificaciones.
Cuestión planteada
Si dicha adquisición esta sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido o en su caso al Impuesto de Transmisiones. Exención.
Contestación
1.- De acuerdo con el artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
El apartado dos, letra a), del mismo precepto señala que se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles.
Por su parte el apartado cuatro señala que :
“Las operaciones sujetas a este Impuesto no estarán sujetas al concepto ‘transmisiones patrimoniales onerosas’ del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Se exceptúan de lo dispuesto en el párrafo anterior las operaciones que se indican a continuación:
a) Las entregas y arrendamientos de bienes inmuebles, así como la constitución o transmisión de derechos reales de goce o disfrute que recaigan sobre los mismos, cuando estén exentos del Impuesto, salvo en los casos en que el sujeto pasivo renuncie a la exención en las circunstancias y con las condiciones recogidas en el artículo 20. Dos. (…)”
El artículo 5 de la Ley del Impuesto considera empresarios o profesionales, en todo caso, a las sociedades mercantiles.
Por tanto, estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido la transmisión de los terrenos efectuada por una entidad mercantil a un ayuntamiento.
2.- No obstante ser una operación sujeta, hay que analizar la posible exención de la entrega de los mismos. El artículo 20, apartado uno, número 20º de la Ley del Impuesto dispone la exención en:
“Las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones de cualquier naturaleza en ellos enclavadas, que sean indispensables para el desarrollo de una explotación agraria, y los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
A estos efectos, se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
La exención no se extiende a las entregas de los siguientes terrenos aunque no tengan la condición de edificables:
a) Las de terrenos urbanizados o en curso de urbanización, realizadas por el promotor de la urbanización, excepto los destinados exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
b) Las de terrenos en los que se hallen enclavadas edificaciones en curso de construcción o terminadas cuando se transmitan conjuntamente con las mismas y las entregas de dichas edificaciones estén sujetas y no exentas al Impuesto. No obstante, estarán exentas las entregas de terrenos no edificables en los que se hallen enclavadas construcciones de carácter agrario indispensables para su explotación y las de terrenos de la misma naturaleza en los que existan construcciones paralizadas, ruinosas o derruidas."
Por su parte, el artículo 20, apartado uno, número 22º, de la Ley 37/1992, establece que están exentas de dicho tributo:
“Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavados, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación. (…)
A efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años, por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo.(…)”
Del escrito de consulta se desprende que los terrenos transmitidos están calificados como suelo no urbanizable de protección de la Ría del Eo, y por tanto su transmisión en principio estaría exenta al no ser edificables. No obstante, existen unos metros cuadrados de los mismos que se encuentran edificados sin que se especifique a qué atiende tal construcción.
Por tanto, y a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido, el supuesto a que se refiere el escrito de consulta habrá de descomponerse en la entrega de los terrenos no edificables por un lado y, por otro, la entrega de la nave taller enclavada en la finca rústica incluyendo en la misma la de los terrenos accesorios a la edificación.
A cada una de estas entregas se le dispensará el tratamiento que le corresponde a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido como si se tratara de operaciones independientes, sin perjuicio de que ambas se efectúen mediante precio único. A estos efectos, se aplicarán los siguientes criterios:
a) La entrega de los terrenos no urbanizables estará exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido, por aplicación de lo dispuesto en el artículo 20 apartado uno, 20º de la Ley 37/1992.
b) La entrega de las edificaciones estará exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido por aplicación del artículo 20, uno, 22º de la Ley 37/1992 siempre que se trate de una segunda transmisión, lo que ocurrirá en los siguientes casos:
- cuando la entidad transmitente hubiese a su vez adquirido la edificación ya construida a un tercero,
- cuando la entidad transmitente hubiese promovido ella misma la construcción de la edificación y desde su construcción haya sido utilizada por su propietario o terceros durante un período superior a dos años.
3.- Por su parte, el artículo 20, apartado dos, de la Ley 37/1992, dispone que la exenciones relativas al número 20º y 22º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones.
En el presente caso la renuncia solo resultaría factible en caso de que el Ayuntamiento adquirente, actuando como empresario, pudiera deducir la totalidad del Impuesto soportado en la adquisición de los inmuebles.
4.- Concluiremos señalando, que siempre que la operación resulte exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido no tributará por éste, sino por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. En caso contrario, es decir, si la operación resulta sujeta y no exenta del Impuesto sobre el Valor Añadido o resulta exenta pero se ha ejercido la renuncia a la misma por cumplirse los requisitos, la transmisión tributará por dicho Impuesto.
5.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. Art 20 -uno- 20º y 22º; 20-dos