La DGT descarta que sea posible segregar contablemente la deuda del préstamo original atribuyendo parcialmente su amortización exclusivamente a la superficie de ampliación de vivienda habitual. Cualquier nuevo préstamo destinado a amortizar parcialmente el actual se entiende que cubre proporcionalmente ambas financiaciones (vivienda y apartamento), sin que la parte imputada a la ampliación pueda integrarse en la base de deducción por inversión en vivienda habitual al constituir sustitución de deuda, no reducción de la misma. La operación no permite segregar el tratamiento fiscal de los créditos.
Hechos
El consultante compra en 2006 el inmueble contiguo a su vivienda habitual financiándolo mediante un nuevo préstamo bancario. Dicho inmueble lo segrega en dos, una parte de su superficie la incorpora a su vivienda habitual, ampliándola, transformando el resto en un apartamento que destina a arrendamiento; procede a su registro y modificaciones catastrales oportunas. En la actualidad, por éste préstamo, viene practicando la deducción por inversión en vivienda habitual por la amortización de la parte que proporcionalmente se corresponde con la adquisición de la superficie incorporada a su vivienda habitual.
Le gustaría entender que dicho préstamo financia exclusivamente el apartamento, para ello, obtendría un segundo préstamo cuyo principal sería el equivalente a la cuantía pendiente de amortizar del primero que, proporcionalmente, financia la adquisición de la superficie con la que amplió su vivienda habitual, dicho principal lo destinaría a amortizar anticipada y parcialmente dicho préstamo. De esta forma, mediante dos préstamos quedaría claro lo que financia cada cual.
Cuestión planteada
Si es factible solicitar un nuevo préstamo por el importe equivalente al que del actual, y pendiente de amortizar, se corresponde con la financiación de la superficie incorporada a su vivienda habitual, destinando dicho importe a amortizarlo parcialmente. Así, el nuevo préstamo solo financiaría la vivienda habitual y el primitivo, una vez realizada la amortización parcial, financiaría solo el apartamento.
Contestación
Se parte de la premisa que al consultante le es de aplicación, con respecto de la ampliación de vivienda objeto de consulta, el régimen transitorio para continuar aplicando la deducción por inversión en vivienda habitual a partir del ejercicio 2013, regulado por la disposición transitoria decimoctava de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
En el actual contrato de préstamo existe un único deudor, el consultante, y un único acreedor, la entidad financiera. En dicho contrato, el deudor se compromete a la devolución de la totalidad de la cantidad prestada por el acreedor sin que quepa evaluar el montante individualizado de deuda respecto de las diversas cosas que, con el mismo, han permitido su obtención por parte del deudor.
Cabría decir, que cada pago que el deudor realiza viene a cubrir una parte alícuota de cada bien financiado con el préstamo sobre la totalidad del mismo. Sin que quepa atribuir a efectos tributarios el pago de una determinada anualidad a la reducción de la deuda concreta de solo alguna de las cosas financiadas con el préstamo.
No cabe entender que pueda destinarse determinada cuantía, en un momento dado, a amortizar, exclusivamente, la deuda de solo determinados bienes financiados con un concreto préstamo.
Siendo así, si el consultante procediese a obtener un nuevo préstamo y destinar la totalidad de su principal a amortización, anticipadamente, parte del actual préstamo, se entendería que de ese segundo se destina a cubrir la amortización de la parte que del primero se corresponde con la que sirvió para financiar la adquisición de la superficie destinada a ampliación de vivienda habitual, en la misma proporción del total.
Cabe señalar que, la cuantía que, procedente de dicho segundo préstamo, se identifique con la amortización del primero, en la parte destinada a ampliación de vivienda, no podrá integrar la base de deducción de la deducción por inversión en vivienda habitual dado que constituye sustitución de deuda, no su reducción.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 68.1.1º y DT 18ª
RD 439/2007 Art. 54.1