La dación en pago de vivienda habitual genera una ganancia patrimonial conforme al artículo 33.1 LIRPF (alteración en la composición del patrimonio), cuyo valor de transmisión es el importe del crédito extinguido (equivalente al valor de mercado del inmueble) y cuyo valor de adquisición se determina conforme al artículo 35 LIRPF. No obstante, la ganancia patrimonial resultante está exenta de gravamen conforme a la letra d) del apartado 4 del artículo 33 LIRPF, siempre que concurran los requisitos: que se trate de vivienda habitual, que la dación cancele una deuda hipotecaria sobre la misma contraída con entidad de crédito o entidad profesional de préstamos hipotecarios, y que el acreedor sea el deudor o garante del deudor.
Hechos
El consultante ha transmitido su vivienda habitual mediante dación en pago a la entidad acreedora del préstamo que tenía contratado para financiar la adquisición de dicha vivienda.
Cuestión planteada
Tributación por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas de la dación en pago de su vivienda.
Contestación
El artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF-, dispone lo siguiente:
“Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.”
De acuerdo con este precepto, la dación de la vivienda habitual en pago de la hipoteca que grava la misma genera una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse, simultáneamente, una alteración en la composición del patrimonio de su titular y una variación en su valor.
El cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial se efectuará, con carácter general, por diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, según determina el artículo 35 de la LIRPF, que dispone que:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere la letra b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Para el cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial el valor de transmisión será el importe del crédito que se extingue, valor que coincidirá con el valor de mercado del inmueble entregado. Por otra parte, el valor de adquisición sería el determinado atendiendo a las reglas expuestas.
No obstante lo anterior, la letra d) del apartado 4 del artículo 33, dispone lo siguiente:
“4. Estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto:
(…).
d) Con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor o garante del deudor, para la cancelación de deudas garantizadas con hipoteca que recaiga sobre la misma, contraídas con entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
Asimismo estarán exentas las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto con ocasión de la transmisión de la vivienda en que concurran los requisitos anteriores, realizada en ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
En todo caso será necesario que el propietario de la vivienda habitual no disponga de otros bienes o derechos en cuantía suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda y evitar la enajenación de la vivienda.”
Por lo tanto, siempre que se cumplan los requisitos anteriores, la ganancia patrimonial que, en su caso, se ponga de manifiesto con ocasión de la dación en pago de la vivienda habitual del deudor, estará exenta en el IRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículo 33.4.d) y 35.