La transmisión de una universalidad de bienes que constituya unidad económica autónoma queda no sujeta al IVA conforme al artículo 7.1 LIVA. Quedan excluidas de esta no sujeción las transmisiones por sujetos pasivos exclusivamente calificados como tales por arrendamiento de bienes (art. 5.1.c LIVA) cuando no se acompañen de estructura organizativa de factores de producción materiales y humanos, configurando mera cesión de bienes. La jurisprudencia comunitaria (TJCE C-497/01, Zita Modes) exige que la transmisión global comprenda elementos corporales e incorporales que conjuntamente permitan desarrollar actividad económica autónoma, excluyendo la simple venta de existencias o bienes arrendados sin organización empresarial.
Hechos
La mercantil consultante va a transmitir un complejo inmobiliario que constituye una única finca registral y compuesto por 6 edificios anexos de uso industrial y terciario que tiene arrendados. La entidad adquirente se subrogará en los contratos de arrendamiento en vigor y los contratos de mantenimiento del inmueble.
No obstante, los contratos de gestión y explotación en arrendamiento del inmueble que realizan otras mercantiles en virtud de contratos de gestión y asesoramiento inmobiliario suscritos por la consultante, que no dispone de factores propios para la gestión del arrendamiento, serán cancelados con carácter previo a la transmisión.
Por otra parte, uno de los edificios del complejo ha sido demolido y, previsiblemente, la entidad adquirente procederá a realizar una nueva promoción inmobiliaria sobre el solar.
Cuestión planteada
Sujeción de la transmisión al Impuesto sobre el Valor Añadido.
Contestación
1.- El artículo 7, número 1º, de la Ley 37/1992 de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado de 29), establece la no sujeción al Impuesto de:
“1º. La transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, constituyan una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios, con independencia del régimen fiscal que a dicha transmisión le resulte de aplicación en el ámbito de otros tributos y del procedente conforme a lo dispuesto en el artículo 4, apartado cuatro, de esta Ley.
Quedarán excluidas de la no sujeción a que se refiere el párrafo anterior las siguientes transmisiones:
a) (suprimida).
b) Las realizadas por quienes tengan la condición de empresario o profesional exclusivamente conforme a lo dispuesto por el artículo 5, apartado uno, letra c) de esta Ley, cuando dichas transmisiones tengan por objeto la mera cesión de bienes.
A estos efectos, se considerará como mera cesión de bienes la transmisión de bienes arrendados cuando no se acompañe de una estructura organizativa de factores de producción materiales y humanos, o de uno de ellos, que permita considerar a la misma constitutiva de una unidad económica autónoma.
(…)”.
La nueva redacción del número 1º, del artículo 7 de la Ley supone la actualización de los supuestos de no sujeción de las transmisiones globales de patrimonio para adecuar la Ley 37/1992 a la jurisprudencia comunitaria establecida fundamentalmente por la sentencia de 27 de noviembre de 2003, recaída en el Asunto C-497/01, Zita Modes Sarl.
En este sentido, el Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas (El Tribunal, en adelante) señaló en el apartado 40 de la referida sentencia que “el concepto de «transmisión, a título oneroso o gratuito o bajo la forma de aportación a una sociedad, de una universalidad total o parcial de bienes» debe entenderse en el sentido que comprende la transmisión de un establecimiento mercantil o de una parte autónoma de una empresa, con elementos corporales y, en su caso, incorporales que, conjuntamente, constituyen una empresa o una parte de una empresa capaz de desarrollar una actividad económica autónoma, pero que no comprende la mera cesión de bienes, como la venta de existencias”.
Debe tenerse en cuenta que el criterio establecido por el Tribunal ya había sido reiteradamente aplicado por este Centro Directivo en contestación a consultas tributarias, criterio claramente confirmado por la vigente redacción del artículo 7.1º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido.
2.- Por tanto, en el supuesto considerado será necesario determinar si los elementos transmitidos constituyen una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios.
En la contestación vinculante de 23 de febrero de 2009, Nº V 0360-09, se concluyó, ante hechos similares, que “la transmisión de la totalidad de un patrimonio empresarial, en este caso un centro comercial, constituye una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido al constituir mera cesión de bienes que, por sí misma, no es capaz de funcionar autónomamente al no verse acompañada de una mínima estructura organizativa de factores de producción materiales y humanos”.
A partir de dicho antecedente y considerando que la dotación de medios organizativos se ha realizado por un tercero que cesará en la misma y que el objeto de la compraventa está constituido, en última instancia, por la entrega de un inmueble arrendado, la operación supone una mera cesión de bienes y derechos que, por sí misma, no es capaz de funcionar autónomamente al no verse acompañada de una mínima estructura organizativa de factores de producción materiales y humanos.
En consecuencia, a falta de otros elementos de prueba, la transmisión objeto de consulta estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido.
3.- Por otra parte, la medida de que va ser objeto de transmisión un inmueble pudiera ser de aplicación a la operación la exención contenida en el artículo 20.uno, número 22º, de la Ley 37/1992 que dispone que estarán exentas del impuesto:
“22º. A) Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
(…)
Por su parte, el apartado dos de ese mismo artículo 20, establece que “las exenciones relativas a los números 20º, 21º y 22º del apartado anterior podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y, en función de su destino previsible, tenga derecho a la deducción total del Impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones.
En consecuencia, la transmisión del inmueble objeto de consulta estará sujeta pero exenta del Impuesto sin perjuicio a la renuncia de la aplicación de la exención en los términos señalados en el trascrito artículo 20.Dos de la Ley 37/1992.
4.- Con independencia de lo anterior, la consultante va a transmitir un conjunto de seis edificios anexos, constituidos por una única fina registral, uno de los cuales ha sido demolido.
En este sentido, la referida exención del artículo 20.Uno.22º no ampararía la transmisión del solar edificable resultante de la demolición efectuada por la consultante.
En relación con lo anterior podría ser de aplicación lo dispuesto en el artículo 79, apartado dos de la Ley 37/1992 dispone que “cuando en una misma operación y por precio único se entreguen bienes o se presten servicios de diversa naturaleza, incluso en los supuestos de transmisión de la totalidad o parte de un patrimonio empresarial, la base imponible correspondiente a cada uno de ellos se determinará en proporción al valor de mercado de los bienes entregados o de los servicios prestados.” ,
En consecuencia, la operación objeto de consulta podría suponer la transmisión por precio único de bienes de distinta naturaleza, lo que determina que la base imponible correspondiente a cada uno de ellos se determinará en proporción al valor de mercado de los bienes entregados o de los servicios prestados, aplicando los tipos impositivos y, en su caso, las exenciones que correspondan a las distintas bases imponibles.
En relación con lo indicado precedentemente, la parte de la base imponible correspondiente al solar edificable no quedará amparada por la exención contenida en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, y tributará al tipo general del 18 por ciento.
5.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 7-1º; 20-Uno-22º y 79-Dos-