Los intereses de capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del inmueble arrendado son deducibles en la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario conforme al artículo 23.1.º LIRPF, pero exclusivamente por la parte devengada durante el período en que el bien se encuentre efectivamente alquilado. Los intereses devengados antes de iniciarse el arrendamiento no resultan deducibles, aun cuando financien la adquisición del inmueble, salvo que medien circunstancias específicamente destinadas a ofrecer el bien en arrendamiento. La deducción total anual está limitada al importe de los rendimientos íntegros del período, pudiendo compensarse el exceso en los cuatro años siguientes.
Hechos
El consultante va a adquirir una vivienda la cual destinará al arrendamiento. Financiará su adquisición mediante un préstamo personal sin garantía hipotecaria.
Cuestión planteada
Posibilidad de considerar los intereses que genere el préstamo como gasto deducible en la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario.
Contestación
Se parte de la hipótesis, al no aportar mayor dato sobre la vivienda objeto de consulta, que su arrendamiento no lo realizará como actividad económica, por no reunir los requisitos previstos en el artículo 27.2 de la Ley del Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF. Siendo así, por su arrendamiento se obtendrán rendimientos del capital inmobiliario, cuya regulación se contiene en los artículos 22 y siguientes de la LIRPF.
El apartado 1 del artículo 23 de la LIRPF establece aquellos gastos que podrán deducirse de los rendimientos íntegros para determinar el rendimiento neto, entre estos:
“1.º Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso y disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación, así como los gastos de reparación y conservación del inmueble. El importe total a deducir por estos gastos no podrá exceder, para cada bien o derecho, de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos. El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes de acuerdo con lo señalado en este número 1.º.”
En cuanto a la deducibilidad de los intereses generados, sea cualquiera la procedencia de los capitales ajenos invertidos, el Tribunal Económico Administrativo Central en su resolución 1620/2003, de 2 de febrero, declaró en unificación de criterio “que, a los efectos de la consideración como gasto deducible de los rendimientos íntegros derivados del arrendamiento de bienes inmuebles, no pueden tener tal consideración los gastos realizados como consecuencia de la titularidad del bien inmueble devengados con anterioridad a la fecha de arrendamiento, cuando tales gastos no se encuentren expresamente destinados a ofrecer el bien inmueble en arrendamiento; dicha correlación y necesidad para la futura obtención del rendimiento no puede admitirse, en ningún caso, respecto de la parte de gastos en concepto de intereses devengados por capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien inmueble, ni en concepto de amortización correspondientes al período de tiempo en el que el inmueble no se encuentre arrendado”.
En consecuencia, solo tendrán la consideración de gasto deducible a la hora de determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario los intereses correspondientes al período de tiempo en que el inmueble se encuentre alquilado.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 23.1