La cesión onerosa de derechos derivados de un contrato privado de compraventa de inmueble en construcción, anterior a la entrega material del bien, constituye transmisión patrimonial sujeta a ITP/AJD modalidad transmisiones onerosas. El sujeto pasivo es el adquirente del derecho. La base imponible se determina por el valor real del inmueble en el momento de la cesión, sin ser inferior a la contraprestación satisfecha, aplicándose los mismos tipos que corresponderían a la transmisión del inmueble acabado.
Hechos
La consultante va a adquirir unos derechos de compra sobre una vivienda, a fecha de hoy el inmueble está totalmente construido.
Cuestión planteada
Tributación de la operación.
Contestación
La operación por la que una persona física, compradora de un inmueble en construcción, cede, mediante contraprestación, a un tercero los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción de dicho inmueble, es una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, conforme a lo dispuesto en el artículo el artículo 7.1 del texto refundido del Impuesto (TRLITP), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), que dispone que son transmisiones patrimoniales sujetas “las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas”.
En el caso planteado el cedente no tiene la condición de propietario del inmueble, pues en nuestro sistema jurídico la adquisición de la propiedad está condicionada a un doble requisito: la concurrencia del titulo, contrato de compraventa, que si ha tenido lugar, y el modo o entrega del bien que, por el contrario, aún no se ha producido.
Por otra parte, el artículo 8 del TRLITP establece que “estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:
a) En las transmisiones de bienes y derechos de toda clase, el que los adquiere…”
Por lo tanto será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del derecho, es decir la consultante.
Según establece el artículo 10.1 del mismo texto legal, la base imponible de la cesión de los derechos del contrato privado de compraventa “está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda”.
A este respecto, el artículo 17.1 de la citada disposición aclara la forma de determinar la base imponible correspondiente a la transmisión de derechos, señalando que:
“1. En la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos. Sin embargo, en el caso de inmuebles en construcción, la base imponible estará constituida por el valor real del bien en el momento de la transmisión del crédito o derecho, sin que pueda ser inferior al importe de la contraprestación satisfecha por la cesión.”
Por lo tanto, la base imponible estará constituida por el valor real del inmueble en el momento de la cesión del derecho.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 7-1, 8, 10-1 y 17-1