La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 39 RIRPF) es aplicable pese a no cumplirse el requisito de tenencia continuada de tres años, cuando el cambio de domicilio obedece a circunstancias excepcionales tasadas (matrimonio, separación, traslado laboral, primer empleo, cambio de empleo u análogas justificadas). En el supuesto consultado, el cambio de empleo de uno de los propietarios habilita la exención, siendo la fecha de adquisición de la vivienda la del otorgamiento de la escritura pública (25 de octubre de 2002), salvo acreditación de tradición anterior mediante posesión, entrega de llaves o títulos.
Hechos
El consultante y su pareja adquirieron en proindiviso su vivienda habitual el 2 de abril de 2002, otorgándose escritura pública el 25 de octubre de 2002, y la quieren vender con el objeto de comprar otra en una localidad diferente, compra que se efectuaría en mayo de 2005. El motivo del cambio de residencia es que el consultante ha encontrado nuevo empleo en dicha localidad.
Cuestión planteada
Tributación de la ganancia patrimonial obtenida.
Contestación
La definición de vivienda habitual, tanto a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación como de la exención por reinversión, se recoge en el artículo 53 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, que establece que, con carácter general, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Añade que, no obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas.
Por otro lado, para determinar la fecha de adquisición de la vivienda debe tenerse en cuenta que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que “no se transfiere ... el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida” (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
De lo anterior se deriva que en principio, y salvo que el consultante pudiera acreditar que la adquisición de la vivienda tuvo lugar en una fecha anterior a la de otorgamiento de la escritura pública, lo que siendo una cuestión de hecho este Centro Directivo no puede entrar a valorar, siendo los órganos competentes de la Administración tributaria en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación los que determinen la realidad de las pruebas aportadas, la fecha de adquisición de la vivienda sería el 25 de octubre de 2002.
En consecuencia, en el caso consultado no se cumpliría el plazo continuado de, al menos, tres años, pero sí concurre una de las circunstancias que excepcionan del cumplimiento de dicho plazo, el cambio de empleo de uno de los propietarios. Por tanto, en cuanto el cambio de vivienda habitual venga motivado por un cambio de empleo, el propietario en el que concurra tal circunstancia podrá beneficiarse de la exención por reinversión en vivienda habitual en los términos y condiciones que recoge el artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Este precepto establece lo siguiente:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 54.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
(…).”
El propietario en quien no concurre la circunstancia exonerante del cumplimiento del período mínimo de residencia, deberá integrar en la parte especial de su renta del período impositivo el 50 por 100 de la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda, en la forma prevista en el artículo 40 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), dado que habrá transcurrido más de un año entre las fechas de adquisición y de transmisión, y tributará al tipo del 15 por 100 (9,06 por 100 estatal y 5,94 por 100 autonómico o complementario).
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts. 39, 53; TRLIRPF RDLeg 3/2004, Art. 40