Las transmisiones de viviendas por un promotor inmobiliario generan rendimientos de actividades económicas (art. 25 LIRPF), no ganancias patrimoniales, siempre que las viviendas mantengan carácter de existencias y no hayan sido desafectadas para uso propio. La mera interrupción temporal entre construcción y venta, o la baja en el IAE, no implica cese de la actividad ni desafectación automática. La reducción del 40% (art. 30 LIRPF) solo aplica si el período de generación de la renta, evaluado globalmente en el ejercicio de la actividad, supera dos años.
Hechos
Empresario individual dedicado a la promoción de viviendas, dado de alta en el epígrafe 833.2 "Promoción de viviendas" del Impuesto sobre Actividades Económicas, que construye en un solar de su propiedad un edificio de viviendas.
En el año 2002 finaliza la promoción y obtiene el certificado de final de obra y la licencia de ocupación, dándose de baja en el Impuesto sobre Actividades Económicas en fecha 30 de septiembre de 2002 sin haber vendido la promoción.
Habiendo transcurrido aproximadamente dos años desde dicha fecha el contribuyente se plantea poner a la venta la promoción.
Cuestión planteada
Si los bienes siguen afectos a la actividad de promotor y, por tanto, su transmisión produce rendimientos de la actividad económica o por el contrario los mismos se entienden desafectados generando la transmisión ganancias o pérdidas patrimoniales.
Contestación
El apartado 1 del artículo 25 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo), establece que:
“Se considerarán rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, supongan por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En particular, tienen esta consideración los rendimientos de las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras, y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.”
La promoción inmobiliaria de viviendas para su posterior venta a terceras personas por parte del promotor constituye una actividad económica en la que las viviendas tienen la consideración de existencias y, en consecuencia, su transmisión genera rendimientos de actividades económicas.
El transcurso de un plazo determinado, más o menos prolongado, entre la fase de construcción y la de venta, y el hecho de causar baja en el Impuesto sobre Actividades Económicas no implica necesariamente el cese en el desarrollo de la actividad económica de promoción inmobiliaria y la desafectación de los elementos patrimoniales de la misma.
En el supuesto planteado, dado que el consultante no parece haber destinado las viviendas objeto de promoción al uso propio, lo que hubiese determinado en su momento la desafectación y la aplicación del artículo 26.4 del texto refundido de la Ley del Impuesto, los importes derivados de la transmisión de las viviendas objeto de promoción no perderán la consideración de rendimientos de actividades económicas, ya que los ingresos se habrán generado por unas ventas producidas en el ejercicio de la actividad de promoción inmobiliaria, cumpliéndose, por tanto, las condiciones exigidas en el aludido artículo 25 del texto refundido de Ley del Impuesto.
Por lo que respecta a la posible aplicación de la reducción del 40 por 100 del artículo 30 del texto refundido de la Ley del impuesto, la misma únicamente podría venir dada por resultar el período de generación superior a 2 años. Ahora bien, el período de generación no puede establecerse con respecto a unas rentas concretas, sino debe establecerse en función del ejercicio globalmente considerado de la actividad, en la que se producen una serie de inversiones y desinversiones, de gastos e ingresos. Por otra parte, también debe valorarse que cualquier empresa tiene una serie más o menos amplia de activos circulantes que dan estabilidad y continuidad al negocio desarrollado y hacen continuos los rendimientos obtenidos.
En definitiva, un período de generación superior a 2 años sólo existirá en aquellos casos concretos en que se produzcan dentro de la actividad ejercida, globalmente considerada, ciclos bien definidos de aplicaciones y obtenciones de fondos que permitan concluir que los rendimientos obtenidos se han generado a lo largo de varios años, circunstancia que no suele concurrir en las promociones inmobiliarias. En consecuencia, no resultará de aplicación la reducción prevista en el artículo 30 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 25, 30