La transmisión del terreno genera ganancia patrimonial por diferencia entre valor de adquisición y transmisión (art. 33 y 34 LIRPF). El valor de adquisición comprende el importe real de compra más mejoras e inversiones realizadas; el valor de transmisión es el importe real efectivamente satisfecho (o valor de mercado si superior). Los gastos de urbanización constituyen mejoras computables en la base del valor de adquisición, siendo necesario acreditar su realidad mediante medios de prueba admitidos en Derecho y distinguir proporcionalmente qué parte del valor de transmisión corresponde a cada componente según el art. 34.2 LIRPF.
Hechos
La consultante adquirió en su día (no indica fecha) un terreno por un valor de 35.000 euros en el cual realizó una serie de obras de urbanización ("mejoras en el terreno", acometidas de luz y agua, limpieza y trazado de líneas de delimitación del mismo) por un importe total de 20.000 euros que señala puede acreditar. Dado que su idea de inversión no se va a poder llevar a cabo se plantea transmitirlo.
Cuestión planteada
Cálculo de la ganancia patrimonial derivada de la transmisión del terreno.
Contestación
La transmisión del terreno generará en la transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio que se pone de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
La ganancia o pérdida patrimonial vendrá dada por la diferencia entre los valores de adquisición y transmisión del inmueble, de acuerdo con lo establecido en el artículo 34 de la LIRPF, valores que vienen definidos en los artículos 35 y 36, para las transmisiones onerosas y lucrativas respectivamente.
El artículo 35 de la LIRPF establece lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiera efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste”.
Al respecto, se debe señalar que los gastos satisfechos por la consultante para la urbanización del terreno suponen la existencia de una mejora, a efectos del cálculo de la ganancia o la pérdida patrimonial que esta transmisión pudiera generar debiendo distinguirse, según el artículo 34.2 de la Ley del Impuesto, la parte del valor de transmisión que corresponde a cada componente del valor de adquisición.
La acreditación de la realidad de estas obras de mejora está sometida a los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, General Tributaria, de 17 de diciembre (BOE de 18 de diciembre), -en adelante LGT-, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponde su valoración.
Lo que comunico a usted con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF. Ley 35/2006. Arts 33 a 36.