La DGT descarta que los importes destinados a amortizar anticipadamente el préstamo de la nueva vivienda constituyan reinversión del producido de la venta; la reinversión requiere adquisición efectiva de vivienda habitual calificada como tal en el momento de la venta, no amortizaciones de deuda. El plazo bienal para reinvertir comienza desde la transmisión de la vivienda anterior. Las aportaciones privativas a un bien ganancial generan derecho a reinversión únicamente sobre la proporción correspondiente al aportante. Las amortizaciones del préstamo practicadas con anterioridad a la reinversión no ostentan la consideración de gasto deducible sino de disminución patrimonial no computada en base imponible.
Hechos
El consultante adquiere en marzo 2006, por 108.000 euros, la vivienda que constituye desde ese momento su residencia habitual. Para ello solicita un préstamo hipotecario por importe de 120.000. Posteriormente, en septiembre de 2006, transmite la que había constituido su anterior vivienda habitual, en 106.000 euros, de los cuales 95.000 euros los destina, en abril de 2008, a amortizar parte del principal pendiente de pago de la nueva vivienda.
Cuestión planteada
1º. Si se considera reinversión la cuantía destinada en 2008 a amortizar parte del préstamo que grava la nueva vivienda habitual.
2º. Momento en el que empiezan a contar los dos años para reinvertir cuando se transmite la vivienda habitual objeto de exención con posterioridad a la adquisición de aquella en la que reinvierte.
3º. Al ser el importe reinvertido de origen privativo, en tanto que la vivienda adquirida es de naturaleza ganancial figurando en el préstamo ambos cónyuges como prestatarios, si cabe considerar reinversión los 95.000 euros o solo en la mitad del préstamo que se corresponde con el consultante.
4º. Si las cantidades destinadas a amortizar el préstamo con anterioridad al momento en el que reinvierte los 95.000 euros tienen, igualmente, la consideración de reinversión o tienen el carácter de deducibles.
Contestación
La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en 2006, período en el cual acontecen los hechos de compra y venta a que hace referencia la consulta.
La regulación de la exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual, vigente para el año 2006, se contiene, en desarrollo del artículo 36 del Texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), en adelante TRLIRPF, en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, (BOE de 4 de agosto), en adelante RIRPF, el cual, en su apartado 1, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.”
El requisito de la calificación como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. De acuerdo con el citado artículo 53, tendrá tal consideración la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años o cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca alguna circunstancia que necesariamente exija el cambio de domicilio, circunstancia que si bien en el presente caso podría darse, no se entra a valorar al no afectar a la cuestión de fondo planteada.
Desde el momento en el cual el contribuyente deje de residir en la vivienda, cualquiera que fuere el motivo por el cual se produce el cambio de domicilio, ésta pierde el carácter de habitual; si la transmisión se lleva a cabo tras dicho hecho no será aplicable la exención por reinversión. Es decir, para poder aplicar la exención por reinversión es necesario que la vivienda tuviera la condición de habitual en el momento de la venta, y ello, a su vez, requiere que en dicha fecha constituya la residencia habitual del transmitente. La normativa del Impuesto vigente en 2006 no establece ninguna excepción a tal requisito.
En el presente caso, se genera una ganancia patrimonial en septiembre de 2006 por la venta de la vivienda que el consultante adquirió, y pagó en su totalidad, de soltero, y que pudo constituir se vivienda habitual hasta el mes de marzo de 2006, en el que adquiere junto con su cónyuge, y para su sociedad de gananciales, la que será a partir de ese momento, según manifiesta, su vivienda habitual.
Por lo tanto, al no tener la vivienda transmitida la consideración de habitual en el momento de dicha transmisión no cabe, en consecuencia, exonerar de gravamen la ganancia patrimonial generada en la misma.
Respecto de la deducción por inversión en vivienda habitual que pudieran practicar por la adquisición de la nueva vivienda habitual, el consultante habrá de tener en consideración, entre otras, las limitaciones contenidas en el primer párrafo del punto 2º del artículo 69.1 del TRLIRPF:
“Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.”.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Art. 54; TRLIRPF RDLg 3/2004, Art. 69-1-3º