La exención por reinversión en vivienda habitual se aplica al importe reinvertido, sin que sea necesario ampliar los metros útiles para calificar como rehabilitación (se remite al art. 55.5 del RIRPF). Cuando la titularidad es compartida al 50%, la exención alcanza únicamente el porcentaje de ganancia patrimonial correspondiente a la parte efectivamente reinvertida por el contribuyente, aplicándose el régimen proporcional del artículo 41.3 del RIRPF.
Hechos
Venta de la anterior vivienda habitual, realizada en 2010.
Cuestión planteada
Concepto de rehabilitación a efectos de dejar exenta la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la anterior vivienda habitual, y en particular si resulta necesario ampliar los metros útiles de la vivienda.
Si la titularidad de la vivienda es compartida al 50%, ¿qué porcentaje de la ganancia patrimonial estará exento?.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 55.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
(…).
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento”.
En cuanto al concepto de rehabilitación, el artículo 55.5 del RIRPF dispone que “se considerará rehabilitación de vivienda las obras en la misma que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
a) Que hayan sido calificadas o declaradas como actuación protegida en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda (actualmente el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, BOE del 24).
b) Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de adquisición si se hubiese efectuado ésta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo”.
Por tanto, en relación con las cuestiones que se formulan cabe indicar:
a) No toda obra realizada en la vivienda habitual que supere el 25% de su precio de adquisición o de su valor de mercado, según los casos, se considera rehabilitación sino que será necesario que la obra tenga por objeto principal la reconstrucción de la vivienda según lo señalado en el artículo 55.5 del RIRPF.
b) Las obras a realizar deberán cumplir cualquiera de los dos requisitos a los que se refieren las letras a y b del artículo 55.5 del RIRPF para ser consideradas como rehabilitación.
c) No es necesario que se amplíen los metros útiles de la vivienda para considerar la obra como de rehabilitación. Al respecto, señalar que el artículo 55.1 1º del RIRPF asimila a la adquisición de vivienda la ampliación de la misma “cuando se produzca el aumento de su superficie habitable, mediante cerramiento de parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año”.
En cuanto a la segunda cuestión, la exención de la ganancia patrimonial obtenida por la venta de la vivienda habitual de la consultante se cuantificará en función de las cantidades que, del total importe obtenido por la venta del porcentaje de titularidad que tuviere sobre dicha vivienda habitual transmitida y dentro del plazo reglamentario, sean reinvertidas en la adquisición del 50% de su nueva vivienda habitual o en la rehabilitación de dicha mitad.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, 35/2006, Art. 38; RIRPF, RD 439/2007, Arts. 41, 54 y 55.