La contraprestación por cesión de derechos de explotación íntegra derivada de la concesión administrativa no constituye rendimiento de arrendamiento de inmuebles urbanos por su naturaleza contractual atípica y compleja, quedando excluida de retención conforme al artículo 58.1.e) RIS. Sin embargo, los importes procedentes de contratos de arrendamiento estándar de locales comerciales (rentas más gastos comunes repercutidos) sí se califican como rendimientos de arrendamiento de inmuebles urbanos y están sometidos a retención obligatoria en la fuente por el obligado a retener.
Hechos
La consultante ostenta un derecho para la gestión de la actividad de explotación y cesión de los derechos de uso de las superficies e instalaciones destinadas a uso comercial, de restauración y de ocio de un complejo destinado a: sala de exposiciones, palacio de congreso, estación marítima, cultural, comercial, restauración y ocio, así como del aparcamiento subterráneo. Este derecho deriva de un contrato suscrito con otra sociedad, concesionaria del complejo, en virtud de la concesión administrativa otorgada a la misma por una Autoridad Portuaria.
A efectos de la explotación y gestión de la superficie destinada a usos antes señalados, la consultante ha establecido con distintos empresarios operadores, la cesión de uso de los locales comerciales y de los elementos comunes, que denomina contrato de arrendamiento, y la repercusión de los gastos de administración, publicidad, promoción, etc. inherentes a todo el conjunto ( centro comercial).
Cuestión planteada
1.¿Tiene la consideración de rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles de naturaleza urbana, la contraprestación satisfecha por la consultante como consecuencia de la cesión de uso y explotación establecida en el contrato suscrito con la titular de la concesión administrativa y, consecuentemente, están sujetos a retención?
2¿Tienen la consideración de rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de bienes inmuebles de naturaleza urbana las contraprestaciones y gastos repercutidos por todos los conceptos, obtenidos por la consultante de los arrendatarios de los locales y, consecuentemente, están sujetos a retención?.
Contestación
1. El artículo 60 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades aprobado por el Real Decreto 1777/2004, de 30 de julio, RIS en lo sucesivo, dispone:
“1. Estarán obligados a retener o ingresar a cuenta cuando satisfagan o abonen rentas de las previstas en el artículo 58 de este Reglamento:
a) Las personas jurídicas y demás entidades, incluidas las comunidades de bienes y de propietarios y las entidades en régimen de atribución de rentas.
b) Los contribuyentes por el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que ejerzan actividades económicas, cuando satisfagan rentas en el ejercicio de sus actividades.
c) Las personas físicas, jurídicas y demás entidades no residentes en territorio español, que operen en él mediante establecimiento permanente.
(…..)”.
El artículo 58 del RIS establece:
“1. Deberá practicarse retención, en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre Sociedades correspondiente al perceptor, respecto de:
(….)
e) Las rentas procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, aun cuando constituyan ingresos derivados de explotaciones económicas.
(…..)”.
De conformidad con los dispuesto en artículo 58.1.e) del RIS, para resultar aplicable este supuesto de sometimiento a retención, será necesario que el obligado a retener satisfaga rendimientos de tal naturaleza, esto es, procedentes de un contrato jurídico-privado de arrendamiento de inmuebles urbanos.
En el supuesto planteado, de acuerdo con los datos facilitados en el escrito de consulta, no parece que estemos en presencia de un arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos, sino de un contrato atípico y complejo, en el que la sociedad titular de una concesión administrativa otorga a otra el derecho a gestionar la explotación íntegra de las superficies e instalaciones del complejo destinadas al centro comercial y de ocio. En consecuencia, la contraprestación correspondiente a tal cesión no estaría sometida a retención por el concepto de rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
2. En relación con la segunda cuestión planteada, teniendo en cuenta el contenido del contrato tipo de cesión de los locales comerciales y sus elementos comunes, configurado como contrato arrendamiento, en el que se prevé el cobro de una renta y la repercusión de los gastos comunes, cabe concluir que se trata de un contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos.
En consecuencia, de conformidad con los preceptos reglamentarios señalados, todas las rentas obtenidas por la consultante procedentes de estos contratos, estarán sometidos a retención.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIS RD 1777/2004 art. 58 y 60 - TRLIS RDLeg 4/2004 art. 140