La adquisición de la vivienda a efectos de deducción en IRPF se produce con la tradición de la cosa, no con la mera suscripción del contrato privado de compraventa. En el caso concreto, la tradición se perfecciona mediante la entrega de llaves (elemento constitutivo del contrato), siempre que concurran los requisitos de posesión y poder sobre el bien; la ausencia de escritura pública no impide el nacimiento del derecho deductivo si consta la entrega efectiva y se han iniciado los pagos anuales. La deducción procede respecto de las cantidades satisfechas desde la tradición, condicionado a que la vivienda cumpla con los requisitos de habitualidad y que no concurran causas resolutoras del contrato que afecten a la perfección de la adquisición.
Hechos
La consultante es adjudicataria de una vivienda de protección oficial (VPO) firmando en noviembre de 1999, con el organismo público correspondiente, contrato de compraventa. La forma de pago se concreta en una aportación inicial del 5 por 100 al suscribirse el contrato, quedando el resto del precio aplazado a satisfacer en un período de 25 años, a cuyo término se formalizará la escritura pública de compraventa. La eficacia del contrato queda sometida a la condición suspensiva de ocupar la vivienda en el plazo de un mes a contar desde la entrega de llaves y a condición resolutoria en caso de impago de cualquiera de las mensualidades; siendo necesario su uso como vivienda habitual y permanente del titular. A la firma del contrato se le hizo entrega de las llaves pasando a constituir desde entonces su vivienda habitual.
Cuestión planteada
Derecho a practicar deducción por adquisición de vivienda por las cantidades satisfechas anualmente, pese a no haber formalizado escritura pública.
Contestación
La presente contestación se formula a los exclusivos efectos de la propia consultante, única persona presente en la consulta y parte compradora en el contrato de compraventa aportado, en el cual, a su vez, se menciona su estado civil de separada. Dicha aclaración procede dada la expresión “estamos comprando …” contenida en su escrito de consulta.
Para la aplicación de la deducción por adquisición de vivienda habitual en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, es preciso determinar el momento en el que se produce la adquisición de la vivienda.
A falta de escritura pública que acredite la adquisición de la cosa el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983).
Es decir, la suscripción de contrato privado de compraventa no comporta, por sí mismo, la adquisición de la cosa. Para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
El Código Civil, entre las formas de entrega, dispone: “Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador” (art. 1.462 CC). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse, para los bienes inmuebles, la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
En el presente caso se trata de una vivienda de promoción pública, suscribiéndose contrato privado de compraventa entre la Consejería de Fomento de la Junta de Castilla y León y la adjudicataria-consultante en noviembre de 1999. Entre el clausulado del contrato se indica:
-La Consejería de Fomento vende como cuerpo cierto la vivienda identificada en el apartado C al comprador, el cual compra, disponiendo la vivienda de todos sus elementos …, y sin otros gravámenes que los derivados del presente contrato ...
-La eficacia de este contrato queda expresamente sometida a la condición suspensiva de ocupar la vivienda adjudicada en el plazo de un mes a contar desde la entrega de llaves …
-Este contrato surtirá efecto desde la fecha que expresamente se señalará en la estipulación final …
-El comprador ha satisfecho la cantidad que en concepto de entrega inicial …
-La falta de pago de cualquiera de las mensualidades señaladas se estipula expresamente como condición resolutoria del contrato.
Con este planteamiento, la adquisición se entenderá producida al cumplimiento de la condición suspensiva contenida en el contrato privado de compraventa –lo que debió producirse en 1999 dentro del mes siguiente a la firma de dicho contrato–, que es cuando producida la tradición o entrega de la cosa vendida tiene eficacia el contrato suscrito de compraventa.
En consecuencia, adquirida la propiedad del inmueble donde radica la residencia habitual de la consultante, esta podrá practicar la deducción por adquisición de vivienda habitual por el importe que de las cantidades aplazadas vaya satisfaciendo cada ejercicio, con los requisitos y condiciones fijados por la normativa del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLg 3/2004 Art. 69-1-1º