La adquisición se perfecciona en la fecha de la tradición (posesión efectiva), que puede ser anterior a la escritura pública si se acredita mediante prueba documental; en ausencia de acreditación, prevalece la fecha de la escritura. En caso de reinversión en vivienda habitual, la ganancia patrimonial resultante es tributaria en IRPF como renta del ahorro, permitiéndose la deducción del 40% cuando se cumplen los requisitos de edad y período de permanencia; los gastos de formalización del documento público integran la base de adquisición con independencia de cuándo se haya producido la entrega efectiva del bien.
Hechos
Los consultantes firmaron el 23-12-1994 contrato privado de compraventa de vivienda, con precio parcialmente aplazado, cuya entrega se efectuó, al concluir su edificación el 22-2-1996, momento desde el cual ha venido constituyendo su vivienda habitual hasta su venta el 23-1-2004. La elevación a escritura pública, por diversas desavenencias en la forma de pago, no se formalizó hasta el 20-10-2003; en ella se hace referencia al contrato privado y toma de posesión de la vivienda.
Cuestión planteada
A.- Concreción de la fecha de adquisición de la vivienda a fin de determinar el período de permanencia en el patrimonio del contribuyente: la del documento privado, toma de posesión o escritura pública.
B.- Tributación de la ganancia patrimonial generada en la venta en caso de reinversión en nueva vivienda habitual. Inclusión dentro del valor de adquisición los gastos de formalización del documento público, con independencia de la fecha de adquisición.
Contestación
A.- La fecha de adquisición de inmuebles se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”
A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de adquisición, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.
En el presente caso, en la escritura pública de compraventa de 20-10-2003 se hace constar la existencia de contrato privado de fecha 23-12-1994 y toma de posesión por parte de los consultantes un poco tiempo después nada más estar terminada la edificación de la vivienda, indicando estos como entrega del bien el 22-2-1996. Ello comportaría en dicha fecha la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, entendiéndose realizada la tradición, y, ante la previa existencia del título, la adquisición del pleno dominio de la vivienda.
No obstante, respecto a la acreditación de la tradición, por parte del interesado, en fecha anterior a la de escritura pública, al ser una cuestión de hecho este Centro Directivo no puede entrar a valorarla. La acreditación deberá probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarla, en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación, determinando la realidad de las pruebas que, a requerimiento de los mismos, se aporten. En ausencia de prueba, se tomará, en cualquier caso, la fecha de la escritura pública.
B.- La transmisión del inmueble generará una ganancia o pérdida patrimonial sujeta al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto, TRLIRPF -BOE de 10 de marzo-), la cual se cuantificará por diferencia entre sus valores de adquisición y de transmisión formados conforme determina el artículo 33 del TRLIRPF. Los gastos de formalización de la escritura pública de compra de la vivienda forman parte del valor de adquisición con independencia de que se satisfagan en un momento posterior a la entrega del bien y la adquisición del mismo.
Una vez cuantificada la ganancia o pérdida patrimonial, se integrará en la parte general o especial de la base imponible del Impuesto en función del período en que el inmueble haya permanecido en el patrimonio de los consultantes, concretándose su entrada en éste en la fecha de su adquisición.
En caso de generarse una ganancia patrimonial, esta podrá quedar exenta de gravamen si cumple con lo regulado por el artículo 36 del TRLIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto (Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF, -BOE de 4 de agosto-). El primero de los artículos dispone:
“Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen.
Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad reinvertida.”
De confirmarse como fecha de adquisición de la vivienda la de su entrega en 1996 y constituirse en su residencia habitual desde entonces hasta su venta –período superior a tres años-, la vivienda transmitida tendría la consideración de vivienda habitual. En consecuencia, de reinvertir el producto obtenido en su venta en los términos reglamentariamente exigidos en una nueva vivienda habitual, la ganancia patrimonial generada quedaría exonerada de gravamen.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 33, 36