La exención por reinversión en vivienda habitual (IRPF 2006) cubre la totalidad de la ganancia patrimonial, siempre que: (i) ambas viviendas (transmitida y adquirida) ostenten condición de habitual en el momento de la operación; (ii) la vivienda transmitida constituya residencia habitual en la fecha de venta; (iii) se reinvierta la totalidad del importe neto obtenido (valor de transmisión menos principal pendiente del préstamo, si existe) en la nueva vivienda. La pérdida de residencia habitual antes de la transmisión determina la pérdida del derecho a exención.
Hechos
Los consultantes transmiten en 2006 su vivienda habitual, reinvirtiendo la totalidad del importe obtenido minorado en el importe destinado a amortizar el préstamo que la gravaba en una nueva vivienda habitual. Para la compra de ésta, a su vez, solicitan un nuevo préstamo del cual destinan solo parte del principal a tal fin y el resto a compra de mobiliario y otros.
Cuestión planteada
A.- Posibilidad de exonerar de gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial obtenida.
B.- Porcentaje que de las cantidades que destinen a amortizar el préstamo pueden formar la base de deducción de la deducción por inversión en vivienda habitual.
Contestación
A.- La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en 2006, período en el cual acontecen los hechos de compra y venta a que hace referencia la consulta.
La regulación de la exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual, vigente para el año 2006, se contiene, en desarrollo del artículo 36 del Texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo (BOE de 10 de marzo), en adelante TRLIRPF, en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, (BOE de 4 de agosto), en adelante RIRPF, el cual, en su apartado 1, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento.”
El requisito de la calificación como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. De acuerdo con el señalado artículo 53, tendrá tal consideración, con carácter general, la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Desde el momento en el cual el contribuyente deje de residir en la vivienda, cualquiera que fuere el motivo por el cual se produce el cambio de domicilio, ésta pierde el carácter de habitual; si la transmisión se lleva a cabo tras dicho hecho no será aplicable la exención por reinversión. Es decir, para poder aplicar la exención por reinversión es necesario que la vivienda tuviera la condición de habitual en el momento de la venta, y ello, a su vez, requiere que en dicha fecha constituya la residencia habitual del transmitente. La normativa del Impuesto vigente en 2006 no establece ninguna excepción a tal requisito.
En el presente caso, se parte de la premisa de que la vivienda transmitida tenía la consideración de habitual en el momento de dicha transmisión.
Siendo así, los consultantes podrán exonerar de gravamen la totalidad de la ganancia patrimonial generada en la transmisión al reinvertir, según manifiestan, la totalidad del importe total obtenido minorado, únicamente, en la cuantía destinada a amortizar el principal pendiente del préstamo que la gravaba.
B.- La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 69.1 y 79 del TRLIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, letra a), donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos.
A su vez, dispone que “la base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
La deducción a practicar por la adquisición de la nueva vivienda habitual estará condicionada, entre otras, por la aplicación del punto 2º del artículo 69.1 del TRLIRPF:
“2º. Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión”.
También habrá de observar lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 71 del TRLIRPF:
“1. La aplicación de la deducción por inversión en vivienda (…) requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación al comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación”.
En el presente caso, para financiar la adquisición de la nueva habitual los consultantes utilizan parte de un nuevo préstamo hipotecario. Dado que a efectos tributarios no cabe atribuir el pago de una determinada anualidad a reducir la deuda concreta de solo alguna de las cosas financiadas con el préstamo, a voluntad del deudor, éste habrá de determinar de cada cantidad satisfecha la parte alícuota que cubre cada bien financiado con el mismo. Pudiendo integrar la base de deducción de la deducción por inversión en vivienda aquella parte proporcional vinculada con su adquisición, una vez cumplidos los requisitos anteriormente indicados.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004 Art. 39; TRLIRPF RDLg 3/2004 Art.69.1.1º y 2º