La transmisión de vivienda por promotora está sujeta a IVA como primera entrega de edificación (art. 4.1 LIVA), siendo indiferente la calificación del adquirente como empresario. La exención del art. 20.1.22º LIVA (segundas y ulteriores entregas) no aplica a la primera transmisión realizada por el promotor-constructor, quien ostenta la condición de empresario por la actividad de promoción, construcción o rehabilitación con destino a venta (art. 5.1.d) LIVA).
Hechos
La consultante, persona física, tiene intención de adquirir una vivienda unifamiliar a una sociedad promotora. La vivienda objeto de transmisión cuenta con licencia de primera ocupación desde diciembre de 2005, si bien, la sociedad transmitente indica que la misma no ha sido utilizada por persona alguna desde su finalización.
Cuestión planteada
Exención del Impuesto sobre el Valor Añadido en la transmisión de la vivienda.
Contestación
1.- El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1922, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, establece que "estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan a favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen”.
El apartado dos, letras a) y b), del mismo precepto señala que “se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional.
Por otra parte, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.uno, letras a) y d) de la citada Ley 37/1992, se reputarán empresarios o profesionales, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido:
“a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.
d) Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente”.
Por su parte el apartado dos, de este artículo 5, establece que “son actividades empresariales o profesionales las que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios”.
En consecuencia, las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por la sociedad transmitente y promotora de la vivienda que va a transmitirse estarán, con carácter general, sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido en la medida en que se efectúan por persona o entidad que tiene la condición de empresario o profesional.
2.- El artículo 20 de la Ley 37/1992, al regular las exenciones en operaciones interiores, establece en su apartado uno, número 22, que estarán exentas del impuesto:
“22º. Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones.”
En el escrito de consulta se indica que la entidad transmitente promovió la construcción del inmueble obteniendo la licencia de primera ocupación de la vivienda con fecha de 29 de diciembre de 2005. No obstante, en el mismo escrito se establece que la vivienda no fue nunca ocupada ni utilizada una vez finalizada su construcción.
En este último supuesto, de conformidad con lo establecido en el artículo 20.Uno.22º de la Ley 37/1992, su transmisión se trataría de una primera entrega sujeta y no exenta.
Las anteriores consideraciones parten, como ya se ha referido, de la afirmación que se contiene en el escrito de consulta, según la cual la vivienda unifamiliar no ha sido utilizada en ningún momento desde que finalizó su construcción.
3.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 4-uno: 5-uno y dos; 20-uno-22º-