El valor de adquisición del inmueble a efectos IRPF se determina conforme al artículo 35.1 de la LIRPF como el importe real de la compra más inversiones, mejoras, gastos y tributos inherentes a la adquisición. Cuando la Administración autonómica practique comprobación de valor para ITP/AJD, dicho valor comprobado prevalecerá como importe real a efectos de calcular la ganancia o pérdida patrimonial en la venta, vinculando al cálculo del IRPF del transmitente.
Hechos
El consultante adquirió el 21 de febrero de 2023 una vivienda de nueva promoción, con dos garajes y un trastero anexos. Su valor fue objeto de comprobación en noviembre de 2023 por parte de la Comunidad Autónoma de Madrid, que estableció un valor superior al declarado, girándole la correspondiente liquidación.
Cuestión planteada
Valor de adquisición que debe darse al inmueble en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas a efectos del cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial que se obtuviera en su futura venta.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), la venta de un inmueble generará en el transmitente una ganancia o pérdida patrimonial, al producirse una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en su composición.
Esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinada por la diferencia entre los valores de adquisición y de transmisión, según dispone el artículo 34 de la Ley del Impuesto, valores que vienen definidos en el artículo 35 de la citada Ley.
El artículo 35 establece lo siguiente:
“1. El valor de adquisición estará formado por la suma de:
a) El importe real por el que dicha adquisición se hubiere efectuado.
b) El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
En las condiciones que reglamentariamente se determinen, este valor se minorará en el importe de las amortizaciones.
2. El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiese efectuado. De este valor se deducirán los gastos y tributos a que se refiere el párrafo b) del apartado 1 en cuanto resulten satisfechos por el transmitente.
Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.”
Por tanto, para calcular el valor de adquisición de los inmuebles, en el caso de los inmuebles adquiridos por compraventa, se partirá del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado.
No obstante, el Tribunal Supremo, mediante Sentencia de 21 de diciembre de 2015, recaída en recurso de casación para la unificación de doctrina, ha establecido que a efectos de determinar dicho valor de adquisición en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en caso de posterior comprobación de valores a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados por las respectivas Comunidades Autónomas, habrá de tenerse en cuenta el valor comprobado como el importe real al que se refiere el mencionado precepto.
La ganancia o pérdida patrimonial calculada conforme a lo dispuesto anteriormente se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF. Ley 35/2006. Artículos 33 a 35.