La adquisición de una vivienda en construcción se perfecciona mediante tradición (entrega material de las llaves el 27 de diciembre de 2005), no por la firma del contrato privado (3 de julio de 2003). A efectos de la exención por reinversión en vivienda habitual del IRPF, la fecha relevante es la de entrega efectiva. La condición de "vivienda habitual" debe acreditarse conforme al artículo 53.1 del Reglamento del IRPF, requiriendo que el contribuyente resida en ella de forma permanente durante el período de tenencia y, posteriormente, que la reinversión se verifique dentro del plazo legal en una nueva vivienda que cumpla idénticos requisitos.
Hechos
Los consultantes manifiestan haber comprado su actual vivienda el 3 de julio de 2003; a su vez, señalan que debido a la moratoria urbanística aprobada por el Ayuntamiento donde radica ésta, su construcción se vio retrasada considerablemente produciéndose su entrega el 27 de diciembre de 2005, retrasando hasta el 1 de julio de 2006 su ocupación como residencia habitual por motivos laborales.
Desde julio 2003 hasta el momento de efectuar la presente consulta, en agosto de 2006, la situación laboral y económica de ambos ha mejorado sustancialmente, tiene la intención de contraer matrimonio dentro de los próximos meses con la intención de adoptar un hijo y consideran que su vivienda se les ha quedado pequeña. Por todo ello, desean venderla e invertir la totalidad del importe que obtuvieran en la adquisición de un chalet en otro municipio.
Cuestión planteada
Si las circunstancias permiten considerar la vivienda de habitual a efectos del IRPF, y exonerar de gravamen la ganancia que obtuvieran por reinversión en nueva vivienda habitual
Contestación
La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en el momento de presentación de la consulta, sin que su contenido se haya visto modificado por la aprobación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
1. En cuanto a la fecha de adquisición de la vivienda por parte de los consultantes, los cuales manifiesta haberla adquirido el 3 de julio de 2003 y, a su vez, que por retrasos en su construcción les fue entregada el 27 de diciembre de 2005, se hace la siguiente observación:
A falta de escritura pública que acredite la adquisición de la cosa el Derecho español, según el Tribunal Supremo y opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983).
Es decir, la suscripción de contrato privado de compraventa no comporta, por sí mismo, la adquisición de la cosa. Para transferir el dominio será necesario, además, que se produzca la tradición o entrega de la cosa vendida, con independencia de las posibles obligaciones futuras o aplazadas.
El Código Civil, entre las formas de entrega, dispone: “Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador” (artículo 1.462 CC). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse, para los bienes inmuebles, la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública.
De lo manifestado en el presente caso parece deducirse que si bien en 2003 se llevo a término algún tipo de contrato con derechos sobre un inmueble en fase de construcción, este no podría consistir en una escritura publica de compraventa sino que ésta debió firmarse, en su caso, coincidiendo con la entrega del inmueble en 2005. Con este planteamiento, la fecha de adquisición coincidiría bien con el otorgamiento de escritura pública o, de ser anterior, el día 27 de diciembre de 2005 durante el cual se hizo entrega de la vivienda, si el contrato privado existente fuera de compraventa teniendo entonces eficacia el mismo.
2. El concepto de vivienda habitual, tanto a efectos de la consolidación de las deducciones practicadas por su adquisición o rehabilitación como de acogerse a la exención por reinversión, se recoge en el artículo 53.1 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de julio, RIRPF, el cual dispone:
“Con carácter general, se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo u otras análogas justificadas”.
De acuerdo con ello, para considerar como vivienda habitual aquella que no ha llegado a constituir la residencia habitual de su titular con carácter permanente durante un período continuado de tres años se exige, en cualquier caso, que sea a consecuencia de “circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio” (expresión que proviene del artículo 69.1.3º del texto refundido del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 marzo, TRLIRPF -BOE de 10 de marzo-, “cambio de vivienda”). Ello implica, en cualquier supuesto de cambio de vivienda, salvo en caso de fallecimiento del contribuyente en el que la exención opera de forma automática, que no basta la concurrencia de cualquier circunstancia de las citadas u otras análogas que pueda llevar a cambiar de domicilio, sino que es preciso, que esa circunstancia sea de tal entidad que exija necesariamente dicho cambio, debiendo ser en todo caso, una circunstancia ajena a la voluntad o conveniencia del sujeto pasivo. El cambio anticipado requiere de una obligatoriedad en la relación causa – efecto.
En el presente caso, los consultantes adquirieron en proindiviso -en septiembre de 2003 según manifiestan o, previsiblemente, en diciembre de 2005 conforme lo señalado más arriba- y en estado civil de solteros la vivienda en la que vienen residiendo con carácter de habitualidad desde el 1 de julio de 2006 y que planean enajenar antes de alcanzar el plazo de permanencia de tres años -1 de julio de 2009- exigidos por la norma para consolidar el carácter de habitual, salvo concurrencia de circunstancia considerada como necesaria que permita cambiar de domicilio con anterioridad. Los motivos que concurren para el cambio son su próximo enlace matrimonial, intención de adoptar un hijo, mejora de la situación económica de ambos, lo que les permite acceder a vivienda de mayor coste, y la oportunidad de adquisición surgida. Es su intención reinvertir el total importe obtenido en aquella en la adquisición de la que constituirá su nueva residencia y vivienda habitual.
Si bien concurre una de las circunstancias contempladas en el artículo 53.1 del RIRPF, celebración matrimonial, esta no conlleva la exigencia de un necesario cambio de residencia para ninguno de los contrayentes puesto que ambos vienen residiendo desde antes del matrimonio en la misma vivienda a titulo de propietarios y, además, no existen terceros propietarios. Las otras circunstancias tampoco pueden considerarse que exigen un cambio de vivienda. Adoleciendo de la necesaria obligatoriedad requerida para el cambio, resulta en acto de mera voluntad o conveniencia de los implicados.
Por tanto, no puede considerarse que la vivienda alcance el carácter de habitual de dejar de constituir su residencia habitual antes de los tres años de permanencia en la misma, en consecuencia, perderían el derecho a las deducciones, que en su caso hubieran practicado por su adquisición, debiendo proceder a su devolución conforme dispone el artículo 59 del RIRPF. Asimismo, no procederá la exoneración de la ganancia patrimonial que su transmisión pudiera generar, aunque reinvirtieran el total importe obtenido en la venta en una nueva vivienda habitual artículo 39 del RIRPF), al no haber alcanzado el carácter de habitual la vivienda objeto de exención.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
IRPF: TRLIRPF RDLg 3/2004, Art. 69-1; RIRPF RD 1775/2004, Arts. 39-1, 53-1