La transmisión de edificios o partes de los mismos aptos para vivienda —incluidas plazas de garaje hasta dos unidades y anexos transmitidos conjuntamente— está sujeta al IVA al tipo del 7 %. La exención del artículo 20.1.22º (segundas y ulteriores entregas tras terminación de obra) no es aplicable si la edificación es objeto de demolición previa a nueva promoción urbanística, en cuyo caso se mantiene la sujeción. La condición de empresario no modifica la clasificación tributaria de la operación conforme a su naturaleza objetiva.
Hechos
Una Sociedad limitada, que es propietaria de un chalet unifamiliar ubicado en un solar de 600 metros, va a proceder a su venta a una comunidad de propietarios, que lo demolerá para construir unas viviendas para sus comuneros.
Cuestión planteada
Sujeción al Impuesto de la transmisión. En su caso, tipo de gravamen aplicable.
Contestación
1.- De acuerdo con el artículo 4.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
El apartado dos, letra b), del mismo precepto señala que se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.
El artículo 5.Uno.a) de la citada Ley señala que a efectos de la misma tendrá la condición de empresario o profesional quien realice actividades empresariales o profesionales, las cuales se definen en el apartado dos del mismo artículo como aquéllas que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
De acuerdo con el apartado Uno, letra b), del mismo precepto, tienen la condición de empresarios o profesionales las sociedades mercantiles en todo caso.
2.- Según el artículo 20, apartado uno, número 22º, de la Ley 37/1992, están exentas del Impuesto sobre el Valor Añadido las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavados, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
No obstante, de acuerdo con la letra c) del mencionado precepto, la referida exención no se aplicará a las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.
3.- El artículo 90, apartado uno, de la citada Ley 37/1992, dispone que el Impuesto se exigirá al tipo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
El artículo 91, apartado uno.1, número 7º, dispone que:
"Uno. Se aplicará el tipo del 7 por ciento a las operaciones siguientes:
Las entregas, adquisiciones intracomunitarias o importaciones de los bienes que se indican a continuación:
(...) 7º. Los edificios o partes de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
En lo relativo a esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, párrafo 6º, letra c) de esta Ley."
4.- En consecuencia con todo lo anterior, esta Dirección General considera ajustada a derecho la siguiente contestación a la consulta formulada:
1º.- Está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido la entrega del inmueble objeto de consulta en la medida en que tiene por objeto la entrega de un bien por parte de una entidad mercantil, a la que se presume su condición de empresario o profesional. A la citada operación no le resulta de aplicación exención alguna de las previstas en la normativa reguladora del citado tributo. En particular, no se aplicaría la exención del artículo 20.uno.22º de la Ley 37/92, por destinarse dicha edificación a su demolición por el adquirente con carácter previo a una nueva promoción urbanística.
2º.- En lo referente al tipo de gravamen aplicable, este será el general del 16 por ciento, ya que la procedencia del tipo reducido del 7 por ciento está expresamente excluida en virtud de lo dispuesto por el número 7º del apartado uno.1 del artículo 91 de la Ley del Impuesto.
5.- Lo que comunico a Vd. con los efectos previstos en el apartado 2 del artículo 107 de la Ley 230/1963, de 28 de diciembre, General Tributaria, de acuerdo con lo establecido en el apartado 1 de la disposición transitoria segunda de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 20-Uno-22º, 91-Uno-1-7º