La fecha de adquisición de la vivienda se determina conforme a la teoría del título y el modo: concurrencia de contrato (título) y tradición (posesión efectiva). Si el consultante acredita haber tomado posesión el 25 de diciembre de 2010 mediante contrato privado previo, la adquisición se produce en 2010 a efectos de deducción por vivienda habitual en ese ejercicio; no obstante, la cláusula de la escritura pública de 31 de enero de 2011 que declara la posesión en esa fecha prevalece prima facie sobre el documento privado, desplazando la adquisición a 2011 salvo acreditación fehaciente de la tradición anterior por parte del contribuyente, cuestión de hecho ajena a esta consulta.
Hechos
El consultante firma en enero de 2011 escritura pública de compraventa de la que constituirá su vivienda habitual, habiendo satisfecho, previamente, en diciembre de 2010 determinadas cantidades al vendedor. Señala que tomó posesión de la vivienda el 25 de diciembre de 2010, si bien en la escritura consta que "mediante el presente otorgamiento se entiende hecha la posesión de lo vendido…"
Cuestión planteada
Fecha de adquisición de la vivienda, y, en función de que sea en 2010 o 2011, régimen de deducción aplicable por el ejercicio 2011, considerando la modificación contenida en la LGPE para 2011.
Contestación
a) La fecha de adquisición de inmuebles se determinará de acuerdo con lo establecido en el artículo 1.462 del Código Civil, el cual dispone:
“Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.”
A mayor ahondamiento, para determinar la fecha de adquisición, debe tenerse en consideración que el Derecho español, según el Tribunal Supremo y la opinión mayoritaria de la doctrina, recoge la teoría del título y el modo, de tal manera que "la constancia de un contrato de compraventa en documento privado no transfiere por sí sola el dominio si no se acredita la tradición de la cosa vendida" (Sentencia de 27 de abril de 1983). La tradición puede realizarse de múltiples formas, entre las que pueden citarse para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa vendida, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia o el otorgamiento de escritura pública; dicho otorgamiento, conforme dispone el Código Civil, equivale a la entrega siempre y cuando de ésta no resulte o se deduzca lo contrario.
En el presente caso, el consultante manifiesta haber satisfecho cantidades por la adquisición de la vivienda con anterioridad a la fecha de escritura pública, a finales de 2010 (previsiblemente en virtud de un contrato privado de compraventa), y haberse ido a vivir a esta el 25 de diciembre de 2010. Siendo así, sería ésta la fecha en la que el comprador toma el poder y la posesión de la cosa adquirida, momento en el que se entendería realizada la tradición, y ante la previa existencia del título, si el, previsible, documento privado de compraventa fuese de esa fecha u otra anterior, se habrá producido la transmisión del pleno dominio de la vivienda. En otro caso se producirá cuando ambos, título y tradición, concurran.
No obstante lo anterior, según igualmente manifiesta el consultante, en la escritura pública de compraventa de 31 de enero de 2011 se especifica que “mediante el presente otorgamiento se entiende hecha la posesión de lo vendido a favor de la parte compradora”. Siendo así, prevaleciendo, en principio, lo dispuesto en documento público ante el privado cabría concluir que la adquisición jurídica de la vivienda se produce en 2011.
Dicho esto, respecto a la acreditación de la tradición, por parte del interesado, en fecha anterior a la de escritura pública, al ser una cuestión de hecho este Centro Directivo no puede entrar a valorarla. La acreditación deberá probarse por cualquiera de los medios de prueba admitidos en Derecho, según dispone el artículo 106 de la Ley General Tributaria (Ley 58/2003, de 17 de diciembre), ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá valorarla, en el desempeño de sus funciones de comprobación e investigación, determinando la realidad de las pruebas que, a requerimiento de los mismos, se aporten. En ausencia de prueba, se tomará, en cualquier caso, la fecha de la escritura pública.
b) Referente a la regulación de la deducción aplicable en 2011 caben señalar los siguientes extremos:
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70, 78 y disposición transitoria decimotercera, letra c), de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, y, en su desarrollo, en los artículos 54 a 56 y disposiciones transitorias novena y décima del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF.
Con efectos desde 1 de enero de 2011, el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, de medidas urgentes en materia presupuestaria, tributaria y financiera para la corrección del déficit público (BOE de 31 de diciembre), a través de su disposición final segunda, ha introducido modificaciones en la regulación de la deducción. Así, mediante su punto Dos, se da nueva redacción al artículo 68.1 de la LIRPF, siendo dicha redacción igual a la vigente a 31 de diciembre de 2010 y aplicable en dicho ejercicio 2010, con la única salvedad de que eleva las bases máximas de deducción: la establecida con carácter general pasa de 9.015 a 9.040 euros anuales, y la aplicable a obras e instalaciones de adecuación en la vivienda habitual de 12.020 a 12.080 euros anuales. Por su parte, el punto Tres suprime la disposición transitoria decimoctava de la LIRPF.
De ésta manera se deja sin efecto la modificación que en la regulación de la deducción introducía el artículo 67 de la Ley 39/2010, de 22 de diciembre, de Presupuestos Generales del Estado para el año 2011 (BOE de 23 de diciembre), por el cual, con efectos a partir de 1 de enero de 2011, se daba nueva redacción al artículo 68.1 y se incorporaba una disposición transitoria decimoctava en la LIRPF, mediante ello el derecho a la deducción de cada ejercicio y su base máxima de deducción quedaba graduado en función de la base imponible del período impositivo.
En definitiva, el régimen de deducción por inversión en vivienda habitual a practicar por el ejercicio 2011 no difiere al establecido para el ejercicio 2010 excepto en la cuantificación de la base máxima de deducción que se eleva a 9.040 euros anuales.
La base de deducción de 2011 podrá estar formada por las cantidades que el consultante satisfaga durante dicho año por la adquisición de su vivienda, con el límite máximo de 9.040 euros. Respecto del ejercicio 2010, si finalmente la fecha de adquisición fuera en 2011, las cantidades que hubiera satisfecho durante dicho ejercicio no serían objeto de deducción.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art.68.1.1º y Disposición transitoria decimoctava