Las viviendas aportadas como capital social a una entidad se califican como "adquiridas" a efectos del régimen especial de arrendamiento (art. 53.1 TRLIS), siempre que se aporten en título de propiedad conforme al art. 60 LSC. La presunción legal de aportación a título de propiedad ampara la aplicación de los beneficios fiscales del régimen especial, salvo que conste expresamente otra modalidad jurídica (usufructo, derecho temporal, etc.) que excluya la calificación como adquisición.
Hechos
La entidad consultante es una sociedad limitada que se dedica al arrendamiento de viviendas. A efectos del Impuesto sobre Sociedades le es de aplicación el régimen especial de entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas, del capítulo III título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
La entidad consultante ha ampliado su capital, siendo suscrito por sus socios, mediante la aportación no dineraria de nuevas viviendas.
Cuestión planteada
Si la aportación de dichas viviendas se considera adquisición de las mismas a efectos de aplicarles los beneficios fiscales establecidos en el régimen especial de arrendamiento de viviendas.
Contestación
El capítulo III del título VII del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, regula el régimen especial de las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda. Al respecto, el artículo 53.1 establece que:
“1. Podrán acogerse al régimen previsto en este capítulo las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento a que se refiere la letra c) del apartado 2 siguiente.
(…)”
Sin perjuicio de los restantes requisitos exigidos para poder acogerse a este régimen especial, en lo que se refiere a la titularidad de las viviendas, se exige que las viviendas hayan sido construidas, promovidas o adquiridas por la sociedad. En consecuencia, las viviendas poseídas en virtud de cualquier otro título jurídico, como usufructo, derecho temporal de explotación, arrendamiento, etc., no serían aptas a los efectos de aplicar este régimen especial.
En materia de aportaciones sociales, el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, dispone que “Toda aportación se entiende realizada a título de propiedad, salvo que expresamente se estipule de otro modo”.
Asimismo, el artículo 64 del mismo texto legal, establece que “Si la aportación consistiese en bienes muebles o inmuebles o derechos asimilados a ellos, el aportante estará obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la aportación en los términos establecidos por el Código Civil para el contrato de compraventa, y se aplicarán las reglas del Código de Comercio sobre el mismo contrato en materia de transmisión de riesgos.”
De acuerdo con lo anterior, y salvo que en el momento de la aportación se haga constar de forma expresa lo contrario, las viviendas son aportadas en título de propiedad, y por lo tanto se consideran viviendas adquiridas, a los efectos de lo previsto en el artículo 53.1 del TRLIS.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS / RD Legislativo 4/2004 ; art. 53.1