La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 38.1 LIRPF) requiere reinvertir el importe total obtenido en la adquisición de nueva vivienda habitual en plazo máximo de dos años desde la transmisión, o dentro de un año previo a la venta si ya se hubiera adquirido. Si no se realiza reinversión o ésta es parcial, la ganancia patrimonial derivada de la venta no goza de exención; la exención del art. 33.4.b) LIRPF (mayores de 65 años) constituye un régimen alternativo y autónomo, aplicable solo cuando concurren sus presupuestos específicos (edad y transmisión por necesidad económica), de modo que la no reinversión deja la ganancia sujeta a tributación ordinaria, salvo que se cumplan tales condiciones legales.
Hechos
El consultante, mayor de 65 años, es propietario de una vivienda habitual. El 26 de julio de 2007 se dicta sentencia de divorcio, abandonando la misma, al adjudicarse el uso a su ex cónyuge. El 21 de diciembre se firma contrato de arras con los futuros compradores. La enajenación se realizará el 31 de marzo de 2021.
Cuestión planteada
Tributación de la ganancia patrimonial derivada de la venta. En particular, si es de aplicación la exención por reinversión, o, en caso de no adquirir una nueva vivienda habitual, si es de aplicación la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la LIRPF.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual viene regulada en el artículo 38.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) y, en su desarrollo, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE de 31 de marzo), en adelante RIRPF. Este último precepto establece lo siguiente:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…).
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.
(…).
3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual o en un año desde la fecha de transmisión de las acciones o participaciones.
En particular, se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento".
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. La vivienda habitual del contribuyente se define en el artículo 41 bis del RIRPF, a efectos de la aplicación de la exención por reinversión, como “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, o cambio de empleo, u otras análogas justificadas”.
Además, para calificar la vivienda que se transmita como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis.3 del RIRPF donde se establece lo siguiente:
“A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
Respecto de la nueva vivienda habitual, de acuerdo con el apartado 3 del artículo 41 del RIRPF, su adquisición jurídica ha de realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente habitual.
Para que a la ganancia patrimonial que se derivara de la transmisión de la vivienda le resultara aplicable la exención por reinversión en vivienda habitual se deberán cumplir los requisitos anteriormente expuestos, en particular, la consideración como vivienda habitual del consultante de la citada vivienda en la fecha en que la transmita o en cualquier día de los dos años anteriores.
Según la información contenida en el escrito de consulta, la vivienda constituyó la residencia habitual del consultante hasta que se dictó la sentencia de divorcio el 26 de julio de 2007, momento en el consultante abandonó la vivienda.
Respecto a lo anterior, una vez que el consultante haya dejado de residir efectivamente en su vivienda, que hubo alcanzado para él la consideración de habitual, con independencia de la causa que hubiera determinado el cese en la residencia efectiva (enfermedad, desempleo, traslado laboral, divorcio, separaciones, nacimiento de un hijo, etc), dispone de un plazo de dos años para su venta sin pérdida del derecho a la correspondiente exención por reinversión. Siendo ello doctrina reiterada de éste Centro Directivo (entre otras, consulta V2141-15, V5258-16, y V0646-17).
En el caso planteado en su escrito de consulta, la venta de la vivienda no se va a producir en dicho plazo de dos años. Por tanto, al haber dejado de tener ésta la consideración de vivienda habitual para el consultante con más de dos años de antelación a la fecha de su transmisión, no se cumple el requisito previsto en el artículo 41bis.3 del RIRPF, por no tener la consideración de habitual para el consultante en el momento de la venta o en cualquier día de los dos años anteriores. En consecuencia, no es de aplicación la exención por reinversión.
Por otro lado, en la letra b) del apartado 4 del artículo 33 de la LIRPF se dispone que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia.”.
Por tanto, para que a la ganancia patrimonial que se derive de la transmisión de la vivienda del consultante le resultara aplicable la exención prevista en el artículo 33.4 b) de la LIRPF se deberán cumplir igualmente los requisitos anteriormente expuestos, en particular, la consideración como vivienda habitual del consultante de la vivienda cuya enajenación se pretende en la fecha en que la transmita o en cualquier día de los dos años anteriores. En consecuencia, como no se entiende cumplido el plazo de dos años del artículo 41bis.3 del RIRPF, no será de aplicación la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la LIRPF.
Finalmente resta por indicar que, al tratarse de la transmisión de un elemento patrimonial, la ganancia o pérdida patrimonial que se genere se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF. Ley 35/2006, Art. 33.4.b) y 38.
RIRPF. RD 439/2007, Art 41 y 41 bis