La transmisión de terrenos destinados a viviendas de protección oficial goza de exención en ITP/AJD conforme al art. 45.I.B).12.a) TRLITPAJD, siempre que se acredite formalmente la calificación como tal ante la administración competente y que la operación se refiera efectivamente a suelo para construcción de viviendas protegidas, no a otros usos. La exención abarca tanto la transmisión del terreno como la cesión de derechos de superficie, así como los préstamos hipotecarios vinculados a su adquisición.
Hechos
La entidad consultante tiene la intención de adquirir la propiedad de una parcela sita en Madrid, calificada de uso residencial VPO. Sobre la citada parcela se van a construir viviendas protección pública, con trasteros y garajes anejos, sometidas al régimen de protección legal establecido por la Comunidad de Madrid en su Decreto 74/2009, de 30 julio. Las viviendas a construir tienen todas una superficie construida inferior a 110 m2. Además, se aneja a cada una de las viviendas un trastero (superficie útil de 6,94 m2). También habrá plazas de garajes, vinculadas a las viviendas, con una superficie útil inferior a 35 m2. El precio de las futuras viviendas estar á limitado por el precio máximo que se establezca en la calificación por la Comunidad de Madrid.
Cuestión planteada
Si la adquisición de la parcela estará exenta del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
La aplicación de la exención regulada en el número 12 del artículo 45.I.B) del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre de 1993) –en adelante, TRLITPAJD– ha sido objeto de diversas contestaciones de ese Centro Directivo, entre las que se pueden citar las de 4 de junio de 2003 (0736-03), 19 de junio de 2003 (0844-03), 20 de julio de 2004 (1467-04), 27 de enero de 2005 (V0085-05), 23 de marzo de 2006 (0484-06), 14 de septiembre de 2006 (V1846-06), 11 de diciembre de 2007 (V2666-07) y 28 de marzo de 2008 (V-0600-08). A continuación se expone una síntesis de los criterios de este Centro Directivo expuestos en las referidas resoluciones, si bien sustituyendo el texto legal entonces vigente por el actual, introducido por la Ley 4/2008, de 23 de diciembre, por la que se suprime el gravamen del Impuesto sobre el Patrimonio, se generaliza el sistema de devolución mensual en el Impuesto sobre el Valor Añadido, y se introducen otras modificaciones en la normativa tributaria (BOE de 25 de diciembre de 2008):
El número 12 del artículo 45.I.B) del TRLITPAJD, dispone lo siguiente:
“LoS beneficios fiscales aplicables en cada caso a las tres modalidades de gravamen a que se refiere el artículo 1.º de la presente Ley serán los siguientes: B). Estarán exentas:
12.a) La transmisión de terrenos y solares y la cesión del derecho de superficie para la construcción de edificios en régimen de viviendas de protección oficial. Los préstamos hipotecarios solicitados para la adquisición de aquellos, en cuanto al gravamen de actos jurídicos documentados.
b) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar actos o contratos relacionados con la construcción de edificios en régimen de «viviendas de protección oficial», siempre que se hubiera solicitado dicho régimen a la Administración competente en dicha materia.
c) Las escrituras públicas otorgadas para formalizar la primera transmisión de viviendas de protección oficial, una vez obtenida la calificación definitiva.
d) La constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición exclusiva de viviendas de protección oficial y sus anejos inseparables, con el límite máximo del precio de la citada vivienda, y siempre que este último no exceda de los precios máximos establecidos para las referidas viviendas de protección oficial.
e) La constitución de sociedades y la ampliación de capital, cuando tengan por exclusivo objeto la promoción o construcción de edificios en régimen de protección oficial.
Para el reconocimiento de las exenciones previstas en las letras a) y b) anteriores bastará que se consigne en el documento que el contrato se otorga con la finalidad de construir viviendas de protección oficial y quedará sin efecto si transcurriesen tres años a partir de dicho reconocimiento sin que obtenga la calificación o declaración provisional o cuatro años si se trata de terrenos. La exención se entenderá concedida con carácter provisional y condicionada al cumplimiento que en cada caso exijan las disposiciones vigentes para esta clase de viviendas. En el supuesto de las letras a) y b) de este apartado, el cómputo del plazo de prescripción previsto en el artículo 67 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, comenzará a contarse una vez transcurrido el plazo de tres o cuatro años de exención provisional.
Las exenciones previstas en este número se aplicarán también a aquéllas que, con protección pública, dimanen de la legislación propia de las Comunidades Autónomas, siempre que los parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes no excedan de los establecidos en la norma estatal para las viviendas de protección oficial”
Conforme a los preceptos transcritos, la aplicación de la exención regulada en el TRLITPAJD a viviendas de precio tasado y viviendas de protección pública, de acuerdo con el último párrafo del precepto transcrito, únicamente será posible en el caso de que se trate de viviendas con protección pública según la legislación propia de las Comunidades Autónomas cuyos parámetros de superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes o usuarios no excedan de los establecidos para las referidas viviendas de protección oficial. Sobre esta cuestión, ya se ha pronunciado este Centro Directivo en diversas contestaciones a consultas, como las de 28 de mayo de 2001, 26 de octubre de 2001 y 6 de noviembre de 2001. En esta última, se manifestaba lo siguiente:
“La regulación básica de la construcción, financiación, uso, conservación y aprovechamiento de las viviendas de protección oficial está contenida en el Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, que en el artículo 1 exige su dedicación a vivienda habitual y permanente, una superficie útil máxima de 90 metros cuadrados y el cumplimiento de las restantes condiciones relativas a precios y calidades, así como una expresa declaración pública de tales viviendas como de protección oficial.
Esta exención no puede afectar sino a viviendas calificadas administrativamente como de “protección oficial”, sin que sea posible extender este beneficio fiscal a otras figuras jurídicas, tales como viviendas de precio tasado, viviendas de protección pública o cualquier otra modalidad que pueda prever la Administración competente en materia urbanística con finalidades de fomento y protección social. En efecto, el artículo 23.3 de la Ley 230/1963, de 20 de diciembre, General Tributaria –en la actualidad, artículo 14 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre de 2003)– prohíbe admitir la analogía para extender más allá de sus términos estrictos el ámbito de las exenciones o bonificaciones fiscales.
A este respecto, la disposición transitoria duodécima de la Ley 13/1996 (actualmente, último párrafo del artículo 45.I.B).12 del TRLITPAJD) no debe interpretarse en el sentido de considerar extensible la exención prevista en el artículo 45.I.B.12 del Decreto Legislativo 1/1993 a todo tipo de vivienda que las Comunidades Autónomas declaren sometida a algún tipo de protección, sino en el sentido de declarar amparada por la exención la situación jurídica de “vivienda de protección oficial”, con independencia de que se denomine de ése u otro modo por la Legislación autonómica competente.
Por tanto, una vivienda podrá acceder a la exención prevista en el artículo 45.I.B.12 del TRLITPAJD, aunque la denominación sea de vivienda de protección pública, en la medida en que se cumplan los requisitos fijados en la normativa sobre Viviendas de Protección Oficial, lo que deberá ser apreciado en cada caso por la Administración encargada de la gestión y liquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.”
En el supuesto planteado, por tanto, la aplicación se la exención a la adquisición de la parcela objeto de consulta estará supeditada al cumplimiento de los tres requisitos exigidos por la disposición transitoria duodécima de la Ley 13/1996 transcrita, es decir, a que los siguientes parámetros no excedan de los establecidos para las referidas viviendas de protección oficial:
Superficie máxima protegible (actualmente, 90 m2).
Precio de la vivienda.
Límite de ingresos de los adquirentes o usuarios.
A este respecto, los parámetros a tener en cuenta son los que resulten de lo dispuesto en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, de 1 de julio, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda (BOE de 24 de diciembre de 2008), y la constatación de su concurrencia en el supuesto consultado corresponderá a la Administración gestora del impuesto.
CONCLUSIONES:
Primera: La exención prevista en el artículo 45.I.B).12 del TRLITPAJD no puede afectar sino a viviendas calificadas administrativamente como de “protección oficial”, sin que sea posible extender este beneficio fiscal en general a otras figuras jurídicas, tales como viviendas de precio tasado, viviendas de protección pública o cualquier otra modalidad que pueda prever la Administración competente en materia urbanística con finalidades de fomento y protección social.
Segunda: El último párrafo del artículo 45.I.B).12 del TRLITPAJD señala que los beneficios fiscales aplicables a las viviendas de protección oficial se aplican a todas aquéllas que reúnan sus características en términos de superficie máxima, precio de la vivienda, y límites de ingresos de los adquirentes, con independencia de la denominación que le asigne la legislación autonómica, lo que no debe interpretarse en el sentido de considerar extensible la exención prevista en el artículo 45.I.B).12 del TRLITPAJD a todo tipo de vivienda que las Comunidades Autónomas declaren sometida a algún tipo de protección, sino en el sentido de declarar amparada por la exención la situación jurídica de “vivienda de protección oficial”, con independencia de que se denomine de ése u otro modo por la legislación de la Comunidad Autónoma competente.
Tercera: Conforme a lo anterior, resultará aplicable la exención regulada en el artículo 45.I.B).12 del TRLITPAJD a todos los hechos imponibles recogidos en dicho precepto –entre ellos, a la compra de la parcela objeto de consulta– referentes a viviendas de protección pública promovidas por la Comunidad Autónoma de Madrid siempre que los parámetros superficie máxima protegible, precio de la vivienda y límite de ingresos de los adquirentes o usuarios no excedan de los establecidos para las referidas viviendas de protección oficial, cuestión que deberá ser comprobada por la Administración gestora del impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RD 2006/2008. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 45-I-B)-12