La escritura de subrogación hipotecaria constituye un acto sujeto a AJD conforme al artículo 1.1.6ª de la Ley 10/1985, como acto de novación de obligaciones. La base imponible está compuesta por el importe del préstamo subrogado en el momento de la escritura, sin incluir intereses ni gastos accesorios, resultando aplicables los tipos reducidos previstos en la normativa autonómica cuando concurren los requisitos de vivienda habitual. La modificación introducida por la Ley 41/2007 sobre la obligatoriedad de subrogar múltiples créditos hipotecarios sobre la misma finca no altera la naturaleza tributaria del acto ni la determinación de la base, que se calcula sobre el capital total subrogado.
Hechos
Mediante escritura de fecha 24 de octubre de 2011 la entidad consultante pacta con una entidad bancaria la prórroga del vencimiento de la disponibilidad del crédito que ésta le había concedido el 24 de junio de 2006, hasta el 23 de diciembre de 2013, sin modificar la responsabilidad recayente sobre las hincas hipotecadas.
Cuestión planteada
Si la referida escritura está o no sujeta al concepto de AJD del ITP y AJD y, en su caso, cuál sería la base imponible del impuesto.
Contestación
En relación con la cuestión planteada en el escrito de consulta, este Centro directivo informa lo siguiente:
El artículo 1 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (BOE de 4 de abril de 1994) establece el ámbito de aplicación de dicha Ley en los siguientes términos:
“1. Las Entidades financieras a las que se refiere el artículo 2.º de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos, por otras Entidades análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario, cualquiera que sea la fecha de su formalización y aunque no conste en los mismos la posibilidad de amortización anticipada.”
El precepto transcrito no ha sido modificado por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria (BOE de 8 de diciembre de 2007), por lo que cabe afirmar que el ámbito de aplicación de la referida Ley 2/1994 se ha mantenido inalterado tras la entrada en vigor de la Ley 41/2007. La interpretación de las modificaciones introducidas por esta Ley debe partir de esta premisa.
Sin embargo, el artículo 13 de la Ley 41/2007 si ha modificado el contenido del artículo 2 de la Ley 2/1994. La nueva redacción de los párrafos 1 y 2 es la siguiente:
“El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario. Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos.”
La novedad de esta parte del precepto reside en el último inciso del actual párrafo segundo, que ha sido añadido por la Ley 41/2007. Es decir, la frase “Cuando sobre la finca exista más de un crédito o préstamo hipotecario inscrito a favor de la misma entidad acreedora, la nueva entidad deberá subrogarse respecto de todos ellos” es nueva. Y aún cuando la parte subrayada pudiera ser considerada como fundamento para entender que la nueva redacción permite la subrogación no sólo de préstamos hipotecarios sino también de créditos hipotecarios, en opinión de este Centro Directivo, la interpretación conjunta y sistemática de los artículos 1 y 2 de la Ley 2/1994 no debe conducir a tal conclusión; y ello, por los siguientes argumentos:
Como se ha indicado, el ámbito de aplicación de la Ley 2/1994 no ha sido modificado por la Ley 41/2007. En consecuencia, como dispone el artículo 1 de aquella, su ámbito de aplicación se extiende a los préstamos hipotecarios concedidos por entidades financieras. Debe subrayarse que dicho artículo 1 sólo se refiere a préstamos hipotecarios, tanto en su párrafo primero –“…podrán ser subrogadas por el deudor en los préstamos hipotecarios concedidos …”– como en el segundo –“La subrogación a que se refiere el apartado anterior será de aplicación a los contratos de préstamo hipotecario …”–, lo cual debe llevar a la conclusión de que la regulación contenida en la Ley 2/1994 es aplicable a los préstamos hipotecarios que cumplan los requisitos legales, pero no a los créditos hipotecarios, pues no aparecen recogidos en el ámbito de aplicación de la Ley.
Tampoco parece razonable considerar que cuando la Ley habla de préstamos hipotecarios debe entenderse, por analogía, que también han de entenderse comprendidos los créditos hipotecarios, en primer lugar, porque el artículo 14 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (BOE de 18 de diciembre de 2003) proscribe la aplicación de la analogía tanto para extender más allá de sus términos estrictos tanto el ámbito del hecho imponible como el de las exenciones y demás beneficios o incentivos fiscales. Pero es que, además, cuando la Ley ha querido referirse tanto a préstamos hipotecarios como a créditos hipotecarios, así lo ha hecho, como se puede observar en el segundo inciso del párrafo segundo del artículo 2 de la Ley 2/1994, ya transcrito
En este sentido se ha manifestado esta Dirección General en diversas Resoluciones, como la Consulta V1291-08, de 19 de junio, cuya doctrina ha sido recogida en otras posteriores V1829-09, V1233-10 y V1542-10.
Una vez expuesto el criterio de la Dirección General de Tributos sobre la aplicación de la Ley 2/1994 a los créditos hipotecarios, queda por examinar el régimen aplicable a la escritura objeto de consulta. Se trata de una escritura pública de novación de crédito hipotecario en el que se hace referencia a la cuenta de crédito concedida anteriormente y las fincas hipotecadas en su garantía, se acuerda la prórroga del vencimiento de la disponibilidad del crédito y se establecen límites a la libre disponibilidad del mismo. A continuación se establecen ciertas disposiciones sobre los intereses y las comisiones, pero sin que en ningún momento se haga referencia a la responsabilidad hipotecaria, que no resulta modificada en extremo alguno.
En este sentido debe tenerse en cuenta lo dispuesto en el artículo 31 del Texto Refundido del ITP y AJD, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre):
“1. Las matrices y las copias de las escrituras y actas notariales, así como los testimonios, se extenderán, en todo caso, en papel timbrado de 0,30 euros por pliego o 0,15 euros por folio, a elección del fedatario. Las copias simples no estarán sujetas al impuesto.
2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1 de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma. Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 %, en cuanto a tales actos o contratos.”
En consecuencia, para tributar por la cuota variable del Documento Notarial es necesaria la concurrencia conjunta de los siguientes requisitos:
Tratarse de una primera copia de una escritura o un acta notarial
Tener por objeto cantidad o cosa valuable,
Contener actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil, de la Propiedad Industrial o Registro de Bienes Muebles
Contener actos o contratos no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los número 1 y 2 de esta Ley (modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Operaciones Societarias)
El supuesto que ahora se examina se trata de una escritura de novación de una hipoteca en garantía de un crédito en cuenta corriente, es decir, una hipoteca de máximo, cuya naturaleza y alcance se caracteriza, frente a las ordinarias o de tráfico, porque con ellas se garantiza el cumplimiento de una obligación que está indeterminada, total o parcialmente, ya sea en su existencia, en su cuantía o en la persona del acreedor. Esta indeterminación provoca la necesidad de que se fije un máximo en su cuantía, que les da nombre y que marca el límite en que pueden perjudicar a terceros con derechos inscritos o anotados con posterioridad. En este sentido se pronuncia la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 20 de enero de 2012.
Pues bien, la escritura de novación del crédito hipotecario a que se refiere la consulta planteada carece de contenido económico, en tanto en cuanto la garantía hipotecaria no ha sufrido modificación alguna, por lo que no estará sujeta a la cuota variable del Documento Notarial, sino tan solo a la cuota fija a que se refiere el apartado 1 del artículo 31.
CONCLUSIONES:
Primera: El ámbito de aplicación de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, se extiende a la subrogación de préstamos hipotecarios en los términos y con las condiciones en ella regulados, pero no a la subrogación de créditos hipotecarios.
Segunda. La escritura del crédito hipotecario a que se refiere la presente consulta carece de contenido económico, por lo que no estará sujeta a la cuota variable del Documento Notarial, sino tan solo a la cuota fija a que se refiere el apartado 1 del artículo 31.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 2/1994, arts 1, 2 y 9. TRLITPAJD RDLeg 1/1993 art. 31