La exención de ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual requiere: (i) destino íntegro del importe neto obtenido (valor de transmisión menos deuda pendiente si la adquisición fue financiada) a nueva vivienda habitual; (ii) reinversión dentro de plazo máximo de dos años desde la enajenación, o en los dos años anteriores si la adquisición precede a la venta; (iii) declaración expresa de intención si la reinversión trasciende el ejercicio de la ganancia; y (iv) aplicación proporcional si la reinversión es parcial. El incumplimiento de cualquier condición desactiva la exención.
Hechos
El consultante ha transmitido en enero de 2012 su vivienda habitual por un importe de 157.669,94 euros. Dicha vivienda fue adquirida en pro indiviso con su mujer en julio de 2002. El consultante tiene la intención de adquirir una nueva vivienda habitual que va a financiar a través de un préstamo que le va a otorgar su hermana ya que el dinero obtenido por la venta lo ha invertido en parte en un depósito a plazo fijo que de momento no puede retirar.
Cuestión planteada
Posibilidad de la aplicación de la exención a la ganancia patrimonial obtenida por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de su vivienda habitual su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 55.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del periodo impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Al respecto, la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF define, a los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b) y 38 de dicha Ley, como vivienda habitual “aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años”.
Respecto de la nueva vivienda habitual, de acuerdo con el punto 2 del artículo 41, su adquisición jurídica ha de realizarse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente habitual, no estando regulado ningún supuesto de ampliación. En el caso planteado, el consultante transmite su anterior vivienda habitual en enero de 2012 por lo que dispone de plazo hasta enero de 2014 para adquirir una vivienda que vaya a constituir su nueva residencia habitual.
De acuerdo con lo dispuesto anteriormente, la ganancia patrimonial obtenida como consecuencia de la transmisión de vivienda habitual estará totalmente exenta en la medida en que el importe total obtenido por la venta (y no sólo de la ganancia patrimonial generada), se destine a satisfacer el precio de adquisición de la nueva vivienda habitual de una sola vez o sucesivamente, en el plazo de dos años desde la fecha de transmisión. En el supuesto de que sólo se reinvierta una parte, se excluiría de gravamen únicamente la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida.
Por lo tanto, el consultante podrá entender reinvertido el importe obtenido por la venta siempre que se destine a la adquisición de la nueva vivienda habitual. Dado que la nueva vivienda va a ser adquirida a través de un préstamo otorgado por un familiar del consultante, el importe obtenido por la venta deberá destinarse a la amortización de dicho préstamo en el plazo de dos años desde la fecha de transmisión de la anterior vivienda habitual, es decir, hasta enero de 2014. En el caso de que sólo se reinvierta una parte del importe obtenido por la venta, estará exenta la parte proporcional de la ganancia patrimonial que se corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida. Por último, conviene mencionar que en el supuesto de que se declare exenta (total o parcialmente) la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual en 2012 y, posteriormente, se incumpla el requisito de la reinversión, el consultante deberá regularizar su situación conforme lo dispuesto en el apartado 4 del artículo 41 del RIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículo 38 y disposición adicional vigésima tercera; RIRPF, RD 439/2007, artículos 41 y 54.