La DGT confirma que la entidad realiza actividad económica de promoción inmobiliaria conforme al artículo 5.1 LIS (ordenación por cuenta propia de medios de producción para intervenir en la producción o distribución de bienes), lo que le permite acceder al tipo reducido del 15% a partir del primer ejercicio con base imponible positiva (2016 en el caso), siempre que no concurra la calificación de entidad patrimonial por exceso de valores o activos no afectos (artículo 5.2 LIS), determinada según la media de balances trimestrales del ejercicio.
Hechos
La entidad consultante A, se constituyó en el año 2015 por 4 socios personas jurídicas no vinculados entre ellos.
Constituye el objeto social de la sociedad la promoción e intermediación inmobiliaria. Esta sociedad no dispone de personal sino que cuenta con los servicios de terceros, sin ninguna vinculación laboral con la empresa, para la explotación de su actividad.
En fecha 12 de junio de 2015, la entidad consultante adquirió a una entidad bancaria 21 viviendas en construcción, y el 14 de octubre del 2015 adquirió otras tres fincas dentro del mismo conjunto en construcción a un tercero, que fueron objeto de las siguientes actuaciones:
-Gestiones necesarias para la obtención de la licencia de obras, conforme a la normativa urbanística vigente.
-Elaboración del proyecto básico conforme la normativa vigente, así como múltiples gestiones con el Ayuntamiento para consensuar la propuesta y los pagos a realizar al mismo.
-Elaboración del proyecto de urbanización vial.
-Elaboración del proyecto de seguridad e higiene.
-Solicitud de licencias.
-Solicitud de suministro de agua potable.
-Solicitud de licencia obra mayor.
-Pago inicial de los aprovechamientos necesarios para la normalización de la parcela conforme a la normativa urbanística, y
-Estudio del estado de lo edificado y presupuesto de obras.
El 21 de septiembre de 2016 las citadas fincas han sido objeto de venta a otra sociedad mercantil.
El beneficio contable obtenido por la citada compraventa ha sido consignado en la cuenta de pérdidas y ganancias del ejercicio 2016.
Asimismo conviene tener presente lo siguiente:
-En el Impuesto sobre Sociedades correspondiente al ejercicio 2015 la sociedad consignó le fuera de aplicación el tipo de gravamen reducido para entidades de nueva creación.
-La sociedad tiene previsto seguir realizando la promoción e intermediación inmobiliaria realizando determinadas inversiones.
En el Impuesto sobre Sociedades correspondiente al ejercicio 2016, esta sociedad va a aplicar igualmente el tipo de gravamen reducido del 15% establecido por el artículo 29 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades.
Cuestión planteada
Si de lo expuesto se desprende que la entidad consultante realiza una actividad económica de promoción de terrenos o edificaciones en el sentido del artículo 5 de la LIS.
En caso afirmativo, si le es de aplicación el tipo de gravamen reducido del 15% en el ejercicio 2016, primer periodo impositivo en que la base imponible resulta positiva y en el siguiente.
Contestación
El artículo 5 de la Ley 27/2014, de 27 de noviembre, del Impuesto sobre Sociedades, (en adelante LIS), regula el concepto de actividad económica y entidad patrimonial, así:
“1. Se entenderá por actividad económica la ordenación por cuenta propia de los medios de producción y de recursos humanos o de uno de ambos con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
En el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa.
En el supuesto de entidades que formen parte del mismo grupo de sociedades según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, el concepto de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las que formen parte del mismo.
2. A los efectos de lo previsto en esta Ley, se entenderá por entidad patrimonial y que, por tanto, no realiza una actividad económica, aquella en la que más de la mitad de su activo esté constituido por valores o no esté afecto, en los términos del apartado anterior, a una actividad económica.
El valor del activo, de los valores y de los elementos patrimoniales no afectos a una actividad económica será el que se deduzca de la media de los balances trimestrales del ejercicio de la entidad o, en caso de que sea dominante de un grupo según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas, de los balances consolidados. A estos efectos no se computarán, en su caso, el dinero o derechos de crédito procedentes de la transmisión de elementos patrimoniales afectos a actividades económicas o valores a los que se refiere el párrafo siguiente, que se haya realizado en el período impositivo o en los dos períodos impositivos anteriores.
A estos efectos, no se computarán como valores:
a) Los poseídos para dar cumplimiento a obligaciones legales y reglamentarias.
b) Los que incorporen derechos de crédito nacidos de relaciones contractuales establecidas como consecuencia del desarrollo de actividades económicas.
c) Los poseídos por sociedades de valores como consecuencia del ejercicio de la actividad constitutiva de su objeto.
d) Los que otorguen, al menos, el 5 por ciento del capital de una entidad y se posean durante un plazo mínimo de un año, con la finalidad de dirigir y gestionar la participación, siempre que se disponga de la correspondiente organización de medios materiales y personales, y la entidad participada no esté comprendida en este apartado. Esta condición se determinará teniendo en cuenta a todas las sociedades que formen parte de un grupo de sociedades según los criterios establecidos en el artículo 42 del Código de Comercio, con independencia de la residencia y de la obligación de formular cuentas anuales consolidadas.”
En el escrito de consulta se señala que la entidad adquirió una serie de viviendas en construcción, sobre las que realizó una serie de gestiones con el Ayuntamiento, y con posterioridad, procedió a su venta.
Cabe señalar al respecto que la nota del epígrafe 833.1 “Promoción de terrenos” de la Sección 1ª del Anexo 1 del Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, por el que se aprueban las Tarifas y la Instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas, establece que dicho epígrafe “comprende la compra o venta en nombre y por cuenta propia, así como la urbanización, parcelación, etc., de terrenos, todo ello con el fin de venderlos”. Y la nota del epígrafe 833.2 “Promoción de edificaciones” señala que dicho epígrafe “comprende la compra o venta de edificaciones totales o parciales en nombre y por cuenta propia, construidas directamente o por medio de terceros, todo ello con el fin de venderlas”.
La consultante ha enajenado las viviendas en construcción sin haber iniciado materialmente la actividad promotora, ya que, tal y como se señala en el escrito de consulta, exclusivamente se han realizado tareas administrativas sobre las viviendas en construcción. Por tanto, no ha realizado efectivamente ninguna actividad económica de promoción.
En definitiva, del escrito de la consultante se deduce que nunca hubo un inicio material de la actividad promotora. La mera intención o voluntad de llevarla a cabo no implica su comienzo efectivo. Del mismo modo, las simples actuaciones preparatorias o tendentes a comenzar el desarrollo efectivo de la actividad, no supone tampoco su inicio material. Por tanto, la entidad no ha realizado nunca una actividad económica.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades, art: 5.