El complejo inmobiliario debe considerarse como una unidad integral a efectos de determinar la aplicación del tipo reducido del 7% en IVA sobre obras de construcción. La calificación como "destinado principalmente a viviendas" depende de que la superficie construida afectada a viviendas, garajes y trasteros (anejos utilizados conjuntamente) supere el 50% del total construido del proyecto, imputándose las zonas comunes proporcionalmente entre usos residenciales y no residenciales. Si se alcanza este umbral, tributarán al 7%; en caso contrario, se aplicará el tipo general del 16%.
Hechos
Ejecuciones de obra para la construcción de un complejo de varios edificios sobre una parcela determinada destinados a equipamientos culturales públicos, viviendas protegidas, mercado municipal y actividades comerciales complementarias, oficinas y aparcamiento para vehículos, según la siguiente distribución y superficies:
SOBRE RASANTE:
- Dos edificios de viviendas de protección oficial (64 viviendas) unidos por una pasarela y con una superficie de 6.000 m2 de viviendas y 1.184 m2 de locales comerciales.
- Un edificio de 5.598 m2 de oficinas y 717 m2 de locales comerciales.
- Un edificio con un centro cívico (centro cultural público) con una superficie de 992 m2 y viviendas destinadas al arrendamiento (23 viviendas) con una superficie de 1.500 m2.
- Espacios públicos , cubiertos y descubiertos con una superficie de 4.046 m2.
BAJO RASANTE:
- Parking privado para las oficinas, con una superficie de 4.588 m2.
- Parking público con una superficie de 9.511 m2.
- Mercado y Autoservicio con una superficie de 3.107 m2.
- Muelle de descarga del mercado con 1.942 m2.
- Oferta Comercial Complementaria con una superficie de 1.471 m2.
- Espacios públicos cubiertos con una superficie de 2.607,40 m2.
Se ha realizado una única declaración de obra nueva para la totalidad de la obra descrita, así como la correspondiente declaración de división horizontal que da lugar a las diferentes unidades registrales que componen el total de la edificación.
Cuestión planteada
Consideración de la obra descrita con una única edificación o como diferentes edificaciones, así como la forma de cálculo correcto, a efectos de comparar la superficie construida destinada a viviendas con el total construido para la aplicación del tipo impositivo previsto en el artículo 91.uno.3.1º de la Ley 37/92.
Contestación
1. - De acuerdo con lo establecido en el artículo 90, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), el citado tributo se exigirá al tipo impositivo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo 91 de la propia Ley 37/1992.
El artículo 91, apartado uno. 3, número 1º de la citada Ley, dispone que se aplicará el tipo impositivo del 7 por ciento a “las ejecuciones de obras, con o sin aportación de materiales, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista, que tengan por objeto la construcción o rehabilitación de edificaciones o partes de las mismas destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, anejos, garajes, instalaciones y servicios complementarios en ellos situados.”
El mismo precepto señala que “se considerarán destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50 por ciento de la superficie construida se destine a dicha utilización.”
A tal efecto, deberán computarse para el cálculo del citado porcentaje aquellas partes del edificio que puedan considerarse viviendas y anejas de las viviendas y, por tanto, ser utilizadas conjuntamente con aquéllas, como son garajes y trasteros.
En relación con los metros cuadrados construidos referidos a zonas comunes éstos se imputarán proporcionalmente en función de los metros cuadrados construidos destinados a viviendas según lo expuesto en el párrafo anterior y aquéllos no destinados a viviendas.
En relación el supuesto objeto de consulta, habrá que considerar al complejo que se va a construir en su totalidad para determinar si va a estar esencial o principalmente compuesto por viviendas junto, en su caso, con los anejos citados en los párrafos anteriores.
En consecuencia, tributarán al tipo impositivo del 7 por ciento las ejecuciones de obra para la construcción del complejo objeto de consulta, siempre que la superficie construida que se destina a ser utilizada principalmente como viviendas, incluida, en su caso, la relativa a los garajes y trasteros, utilizados conjuntamente con aquéllas, supere el 50 por ciento de la superficie construida.
En otro caso, el tipo impositivo aplicable a dichas ejecuciones de obra será el del 16 por ciento.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 90-uno, 91-uno-3-1º