La permuta suelo-obra futura genera IVA en dos momentos: (i) la entrega del terreno en 2007 constituye pago a cuenta sujeto y devengable, con derecho a repercusión hasta un año después; (ii) la entrega de las edificaciones al completarse la obra está sujeta y no exenta. Transcurrido un año desde 2007, el promotor pierde el derecho a repercutir la cuota derivada del pago a cuenta del suelo, por lo que los adquirentes (consultante y hermanos) no soportarán repercusión de esa cuota. La repercusión de la operación de entrega de edificaciones se produce en el momento de la transmisión del poder de disposición conforme al artículo 75.1º LIVA.
Hechos
Un matrimonio realizó una permuta de suelo por obra futura. Como consecuencia del fallecimiento de uno de los cónyuges y por donación del otro cónyuge, los hijos del matrimonio se han convertido en propietarios de los derechos derivados de dicha permuta.
Cuestión planteada
Una vez finalizada la obra, ¿deben la consultante y sus hermanos soportar la repercusión de alguna cuota por el Impuesto sobre el Valor Añadido?
Contestación
1.- En la operación de permuta de suelo a cambio obra futura tienen lugar las siguientes operaciones a efectos del Impuesto:
- La entrega del terreno, que estará no sujeta al Impuesto cuando el transmitente carezca de la condición de empresario o profesional. La contraprestación de esta entrega estará constituida, por lo que al objeto de la consulta se refiere, por las edificaciones que serán entregadas en un futuro.
- La entrega de las edificaciones en que se materializa la contraprestación de la entrega del terreno referida en el párrafo anterior tendrá lugar cuando concluya su construcción y se encontrará sujeta y no exenta del Impuesto.
El devengo de dicha entrega se producirá cuando tenga lugar la transmisión del poder de disposición de las edificaciones de acuerdo con el artículo 75.Uno.1º de la la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29).
- De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 75.Dos de la Ley 37/1992, la entrega del terreno referida en el primer guión constituirá un pago a cuenta en especie de la entrega de las edificaciones, pago que realiza el consultante a la promotora inmobiliaria y que, en consecuencia, estará sujeto y no exento del Impuesto.
Según lo previsto en el mencionado artículo 75.Dos, en el caso de pagos anticipados anteriores a la realización del hecho imponible el Impuesto se devengará en el momento del cobro total o parcial del precio por los importes efectivamente percibidos.
2.- Así, en el momento en que se realizó la entrega del suelo en el año 2007, dicha entrega constituyó un pago a cuenta de la adquisición de la obra futura, que dio lugar al devengo del Impuesto. De acuerdo con el artículo 88 de la Ley del Impuesto:
“Uno. Los sujetos pasivos deberán repercutir íntegramente el importe del Impuesto sobre aquél para quien se realice la operación gravada, quedando éste obligado a soportarlo siempre que la repercusión se ajuste a lo dispuesto en esta Ley, cualesquiera que fueran las estipulaciones existentes entre ellos.
(…).
Dos. La repercusión del Impuesto deberá efectuarse mediante factura o documento sustitutivo, en las condiciones y con los requisitos que se determinen reglamentariamente.
(…).
Tres. La repercusión del Impuesto deberá efectuarse al tiempo de expedir y entregar la factura o documento sustitutivo correspondiente.
Cuatro. Se perderá el derecho a la repercusión cuando haya transcurrido un año desde la fecha del devengo.”.
Por lo tanto, transcurrido un año desde el momento en que se realizó la entrega del suelo, el promotor de las edificaciones ha perdido el derecho a repercutir la correspondiente cuota a los adquirentes.
3.- Una vez finalizada la obra, en el momento de entrega de las edificaciones no se produce el devengo de ninguna cuota adicional del Impuesto, ya que del escrito presentado se deduce que la totalidad de la contraprestación quedó satisfecha en el momento del pago anticipado, con la entrega de suelo realizada en 2007.
Por tanto, en el momento actual la consultante no viene obligada a soportar la repercusión de ninguna cuota por el Impuesto sobre el Valor Añadido.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 75-Uno y Dos; 88-Cuatro