Los intereses del préstamo destinado al pago de cuotas de urbanización no son deducibles en la determinación de la ganancia o pérdida patrimonial derivada de la posterior transmisión del terreno. Aunque tales gastos integran el coste de adquisición conforme al artículo 33 LIRPF (mejoras inherentes), los intereses están expresamente excluidos del concepto de "gastos y tributos inherentes a la adquisición". La deducibilidad únicamente procede si concurren elementos que califiquen la operación como actividad económica (art. 25.2 LIRPF: local exclusivo y empleado a jornada completa), supuesto que la DGT descarta por la mera financiación obligada de las obras sin ordenación por cuenta propia de medios.
Hechos
Una parcela propiedad de la consultante ha sido sometida a un programa de actuación integrada, que ha supuesto el pago de unas cuotas urbanización, para lo que ha tenido que obtener un préstamo.
Una vez satisfechos los importes derivados de la urbanización, la parcela ha sido vendida.
Cuestión planteada
Deducibilidad fiscal de los intereses pagados por el préstamo obtenido para el pago de las cuotas de urbanización
Contestación
La presente contestación se formula bajo la hipótesis de que efectivamente no exista vinculación en los términos previstos en el artículo 16 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades, aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo (BOE de 11 de marzo) entre la consultante y la entidad urbanizadora o la sociedad a la que piensan transmitir los terrenos para su posterior promoción.
Por el mero hecho de haberse visto obligada, como consecuencia de la ejecución del Programa de Actuación Integrada, a costear las obras de urbanización de las parcela, la consultante no adquiere el carácter de empresaria a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, pues se limita a llevar a cabo su financiación, sin realizar la ordenación por cuenta propia de los medios de producción. Ahora bien, cabría apreciar la existencia de la citada ordenación si, con anterioridad a las actuaciones mencionadas, la consultante desarrollaba actividades de promoción o si, con posterioridad a la adquisición del terreno, la condición de urbanizador hubiera recaído sobre ella. Por otro lado, para que la venta posterior de la parcela pudiera estimarse realizada en el ejercicio de una actividad empresarial, sería preciso el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 25.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE de 10 de marzo) (que se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a la gestión de la actividad y que se tenga, al menos, para dicha actividad, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa).
Por tanto, en la medida en que no se cumplan los requisitos señalados para considerar que la consultante realiza una actividad económica, la transmisión de la parcela supondrá la existencia de una ganancia o una pérdida patrimonial, al producir una variación en el valor de su patrimonio puesta de manifiesto con ocasión de una alteración en la composición de aquel (artículo 3 del texto refundido de la Ley del Impuesto).
El cálculo de la ganancia o pérdida patrimonial se realizará, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 32 del texto refundido de la Ley del Impuesto, por diferencia entre el valor de adquisición y transmisión del terreno.
Según lo establecido en el artículo 33 del mismo texto legal, el valor de adquisición estará formado por el importe real por el que la adquisición se hubiese efectuado, más el coste de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.
Los costes de urbanización satisfechos constituyen una mejora, a efectos del cálculo de la ganancia o la pérdida patrimonial que la venta pudiera generar, debiendo distinguirse, según el artículo 32.2 del texto refundido de la Ley del Impuesto, la parte del valor de transmisión que corresponde a cada componente del valor de adquisición. Ahora bien, tal y como señala el artículo 33.1 de dicho texto legal, los intereses satisfechos para la realización de la referida mejora no forman parte del valor de adquisición de la misma. La normativa del Impuesto no contempla su carácter deducible en la determinación de cualquier tipo de rendimiento.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIRPF RDLeg 3/2004, Arts. 25, 31, 32, 33; TRLIS RD Leg. 4/2004, Art. 16