La exención de la ganancia patrimonial por transmisión de vivienda habitual es aplicable si el contribuyente ha cumplido 65 años en la fecha de venta y la vivienda mantuvo tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión (art. 33.4.b) LIRPF). Alternativamente, la exención por reinversión (art. 38 LIRPF) es viable cuando el importe total obtenido se reinvierta en nueva vivienda habitual. Ambas exenciones son independientes del derecho a deducción por inversión en vivienda habitual que corresponda por la adquisición de la nueva residencia.
Hechos
La consultante mayor de 65 años vende en agosto de 2008 el piso de su propiedad que le fue asignado por el juez en sentencia de divorcio publicada en septiembre de 2007.
Cuestión planteada
A. Posibilidad de acogerse a la exención de la ganancia patrimonial que genere la venta de la vivienda habitual.
B. Posibilidad de practicar deducción por la adquisición de la nueva vivienda habitual.
Contestación
La regulación de la exención de la ganancia patrimonial generada con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente se contempla en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF.
El artículo 33.4. b) de la LIRPF dispone que estarán exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años (…)”.
El artículo 38 de la Ley contempla la exención en los supuestos de reinversión en vivienda habitual, siendo desarrollado en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…)”.
Por otra parte, el concepto de vivienda habitual se recoge en el artículo 68.1.3º de la Ley del Impuesto y, en su desarrollo, en el artículo 54 de su Reglamento, disponiendo que “con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”.
El apartado 4 de dicho artículo 54, establece:
“4. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión”.
En el presente caso, cabría la posibilidad de aplicar la exención de la ganancia patrimonial contemplada en el artículo 33.4. b) de la LIRPF, para lo cual habrán de cumplirse los dos requisitos siguientes:
a) Haber cumplido 65 años en la fecha de transmisión de la vivienda habitual.
b) Que la vivienda transmitida hubiera tenido la consideración de vivienda hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de su transmisión.
Por otra parte, y con independencia de la aplicación o no de la exención de la ganancia patrimonial, podría tener derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que satisfaga por la adquisición de su nueva vivienda habitual en virtud de lo dispuesto en el artículo 68.1.1º de la Ley del Impuesto el cual dispone que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”, “incluidos los tributos y los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente”. La base de deducción podrá alcanzar los 9.015 euros anuales. Dicha base estará formada por las cantidades satisfechas relacionadas, por cualquier concepto, con la adquisición.
Entre los requisitos requeridos por la normativa del Impuesto para practicar la deducción cabe señalar, de haber practicado la deducción respecto de precedentes viviendas habituales, lo dispuesto en el primer párrafo del punto 2º del artículo 68.1 de la LIRPF, el cual dispone:
“2º. Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción”.
También habrá de observar lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 70 de dicha Ley:
“1. La aplicación de la deducción por inversión en vivienda (…) requerirá que el importe comprobado del patrimonio del contribuyente al finalizar el período de la imposición exceda del valor que arrojase su comprobación al comienzo del mismo al menos en la cuantía de las inversiones realizadas, sin computar los intereses y demás gastos de financiación.”
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Arts. 38, 68-1-2º , 70.1; RIRPF RD 439/2007, Arts. 41, 54-4-