La cesión del contrato de arrendamiento de un local comercial a cambio de contraprestación está sujeta al IVA, no al ITP/AJD. Aunque la consultante sea persona física no arrendadora profesional, la cesión onerosa de derechos derivados de un contrato de arrendamiento constituye prestación de servicios en el sentido del art. 4.2.b) LIVA (transmisión de derechos patrimoniales), siendo irrelevante que el local no genere rentas anteriormente. La sujeción al IVA prevalece sobre la tributación en ITP/AJD al concurrir los requisitos de sujeto pasivo (actividad económica ocasional permitida) y operación imponible, descartando así la aplicación del régimen de transmisiones patrimoniales.
Hechos
La consultante es titular de un contrato de arrendamiento de un local comercial en el que no se ejerce ninguna actividad. Quiere ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a cambio de una contraprestación económica
Cuestión planteada
Quiere conocer si la operación estaría sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y la tributación de la operación en el Impuesto sobre la Renta de las Peronas Físicas.
Contestación
· Impuesto sobre del Valor Añadido.
Primero.- La consultante es titular de un contrato de arrendamiento de un local comercial en el que no se ejerce ninguna actividad. Quiere ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a cambio de una contraprestación económica.
Quiere conocer si la operación estaría sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido o al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Segundo.- El artículo 4, apartado uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE de 29 de diciembre), establece que “estarán sujetas al impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen.”.
El apartado dos, letras a) y b), del mismo precepto señala que “se entenderán realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional:
a) Las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles, cuando tengan la condición de empresario o profesional.
b) Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto.”.
Por otra parte, de acuerdo con lo establecido en el artículo 5.uno de la citada Ley 37/1992, se reputarán empresarios o profesionales, a efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido:
“a) Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales o profesionales definidas en el apartado siguiente de este artículo.
No obstante, no tendrán la consideración de empresarios o profesionales quienes realicen exclusivamente entregas de bienes o prestaciones de servicios a título gratuito, sin perjuicio de lo establecido en la letra siguiente.
b) Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
c) Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
(…)”.
Tercero.- En el caso objeto de consulta, la consultante pretende realizar la cesión de un contrato de arrendamiento, percibiendo una contraprestación por dicha cesión.
Al respecto debe decirse que la frecuencia o habitualidad con la que una persona física presta servicios no tiene relevancia en lo que respecta a la consideración de esa persona física como empresario o profesional a los efectos del Impuesto en la medida en que exista la concurrencia de la ordenación de unos medios de producción que impliquen la voluntad de intervenir en el mercado, aunque sea de forma ocasional.
Así se ha manifestado por este Centro directivo en, entre otras, la contestación vinculante de 21 de mayo de 2012, número V1102-12, en la que se señaló que “no puede predicarse que una persona o entidad tiene la consideración, o no, de empresario o profesional a efectos del Impuesto sobre el sobre el Valor Añadido y, por tanto, de sujeto pasivo de dicho Impuesto, de forma intermitente en el tiempo, en función del tipo de operaciones que realice, sean estas a título gratuito u oneroso.”.
No obstante, dichas personas físicas no tendrían la consideración de empresarios o profesionales cuando realicen dicha operación, de forma puntual y aislada y sin intención de continuidad, efectuada al margen de una actividad empresarial o profesional.
De la información aportada en el escrito de consulta parece deducirse que la consultante es titular de un contrato de arrendamiento de un local que no se encuentra afecto al ejercicio de una actividad empresarial o profesional, ni forma parte, en su caso, del patrimonio empresarial o profesional de la consultante y que a va a ceder a un tercero para que este suscriba el correspondiente arrendamiento directamente con el arrendador, y a falta de otros elementos de prueba, sin que a estos efectos constituya un subarrendamiento del propio local efectuada por la consultante.
En estas circunstancias la cesión objeto de consulta al no ser realizada por un empresario o profesional en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional a efectos del del Impuesto sobre el Valor Añadido, no estará sujeta al Impuesto, sin perjuicio de la tributación que proceda, en su caso, en relación con el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
No obstante, en el supuesto de que, conforme a lo establecido anteriormente, la consultante tuviera la consideración de empresario o profesional y el contrato de arrendamiento formara parte de su patrimonio empresarial o profesional, la cesión de dicho contrato a título oneroso estaría sujeta al Impuesto en virtud del artículo 4, apartado Dos, letra b) de la Ley 37/1992, debiendo la consultante repercutir el Impuesto sobre el cesionario del contrato, conforme a lo establecido en el artículo 88 de la Ley 37/1992.
· Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
La percepción de una cantidad por el traspaso de un local de negocio constituye una alteración en la composición del patrimonio del cedente (arrendatario) que dará lugar a una ganancia patrimonial, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre).
La ganancia patrimonial a computar por el cedente será el importe que le corresponda en el traspaso, una vez descontado el importe correspondiente al propietario por su participación en dicho traspaso. Si el derecho de traspaso se hubiera adquirido mediante precio, éste tendrá la consideración de precio de adquisición (artículo 37.1.f) de la Ley del Impuesto).
En cuanto a su integración en la base imponible, la misma se realizará en la base imponible del ahorro en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Art. 27, 33 a 36 y 49.
LIVA, Ley 37/1992, Art. 4.