La transmisión de una edificación por un empresario constituye operación exenta conforme al artículo 20.1.22º LIVA como segunda o ulterior entrega, salvo que la adquirente destine el inmueble a demolición para nueva promoción urbanística. La mera obtención previa de licencia de demolición por el transmitente no determina la calificación de la operación; la sujeción al impuesto depende de la intención y destino efectivo del adquirente al momento de la transmisión.
Hechos
La entidad consultante adquirió un inmueble para su demolición y posterior construcción de uno nuevo. Por problemas financieros no se pudo llevar a cabo esta operación, por lo que se optó por vender el inmueble, que no fue demolido, a una sociedad tercera.
Cuestión planteada
Exención de esta operación en el Impuesto sobre el Valor Añadido.
Contestación
1.- De acuerdo con el artículo 4, apartado uno, de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen”.
En este sentido, el artículo 5, apartado uno, letra a) de la Ley 37/1992, establece que se reputarán empresarios o profesionales las personas o entidades que desarrollen actividades empresariales o profesionales, definidas en el apartado dos del mismo artículo como aquéllas que impliquen la ordenación por cuenta propia de factores de producción materiales y humanos o de uno de ellos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
2.- El artículo 20, apartado uno, número 22º de la Ley 37/1992, dispone la exención de las siguientes operaciones:
“Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquéllos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
(…)
La exención no se extiende:
(…)
c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística”.
3.- Por tanto, cuando un empresario transmite una edificación en el ejercicio de su actividad, esta operación se encontrará exenta cuando que se trate de una segunda o ulterior entrega de dicho bien, salvo que el objeto de tal transmisión sea demoler la citada edificación con el fin de ejecutar una nueva promoción urbanística sobre el terreno en el que se asienta. En este último caso, la operación no estará exenta del impuesto e implicará la repercusión del mismo.
En el caso planteado en la consulta, la sociedad transmitente había obtenido la correspondiente licencia para proceder a la demolición del edificio. Esta demolición no se produjo y dicha edificación se entrega a un tercero.
La entrega del inmueble por parte de la entidad consultante será una operación no exenta del impuesto si la sociedad adquirente va a destinar dicho edificio a la demolición, con el fin de llevar a cabo una nueva promoción urbanística.
Sin embargo, el hecho de que exista una licencia municipal que permita la demolición de la edificación adquirida no es requisito suficiente para evitar la exención en el impuesto, si la sociedad adquirente no va a destinarlo, de hecho, a la demolición con carácter previo a una promoción urbanística. Por tanto, para proceder a la correcta repercusión del impuesto en este caso es necesario que la entidad adquirente tenga la intención de destinar el inmueble a la demolición con el fin de realizar una nueva promoción urbanística en el terreno.
El hecho de que la sociedad adquirente tenga como objeto social la compraventa y el arrendamiento de inmuebles no afecta a la calificación de la exención mencionada.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 20-Uno-22º