Las rentas derivadas del arrendamiento de la finca, aunque se descuenten del precio de venta en caso de ejercicio de la opción de compra, califican como rendimientos del capital inmobiliario conforme al artículo 22.1 LIRPF y se integran en la base imponible general (no en la del ahorro), siempre que el arrendamiento no constituya actividad económica por falta del requisito de empleado a jornada completa previsto en el artículo 27.2 LIRPF. La DGT descarta expresamente la aplicación del régimen de base del ahorro, alineándose con la doctrina de la STS 804/2022 únicamente en cuanto al mecanismo de descuento, mas no en la clasificación tributaria de las rentas.
Hechos
El consultante va a realizar un arrendamiento con opción de compra sobre una finca rústica de su propiedad, con una duración de 5 años. El precio de venta fijado en el momento del ejercicio de la opción de compra por parte del arrendatario es de 200.000 euros, precio al que se le restará, en el momento del pago, 100.000 euros correspondientes a las rentas de 20.000 euros anuales que habrán sido entregadas en concepto de alquiler.
Cuestión planteada
Si las cantidades percibidas anualmente en concepto de alquiler, que se restarán al precio final de la venta de la finca, tributan en la base imponible del ahorro como ocurre con la percepción de las primas satisfechas por el otorgamiento de un contrato de opción de compra (según la Sentencia del Tribunal Supremo 804/2022, de 21 de junio de 2022).
Contestación
La presente contestación parte de la hipótesis de que el mencionado arrendamiento no constituye una actividad económica, al no manifestarse la concurrencia del requisito establecido en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre) –en adelante LIRPF–, consistente en que se cuente para el desarrollo de la actividad de arrendamiento con al menos una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa para la ordenación de dicha actividad.
Las rentas derivadas del arrendamiento referido, con independencia de que se descuenten, de tenerlo así pactado y en caso de que finalmente se ejercite la opción de compra, del precio total convenido por la transmisión de la finca rústica, tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario para el arrendador, según lo establecido en el artículo 22.1 de la LIRPF, que dispone que “tendrán la consideración de rendimientos íntegros procedentes de la titularidad de bienes inmuebles rústicos y urbanos o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza”.
Tales rendimientos del capital inmobiliario se clasifican como renta general integrándose en la base imponible general de acuerdo con lo previsto en el artículo 48 de la LIRPF.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF. Ley 35/2006. Artículo 22 y 48.