La deducción por inversión en vivienda habitual del art. 68.1 LIRPF comprende íntegramente la amortización del principal del préstamo hipotecario, junto con intereses y gastos derivados de la financiación, siempre que la vivienda constituya residencia habitual (ocupación efectiva y permanente en plazo de 12 meses desde adquisición, mantenida durante tres años continuados) y se practique la deducción a medida que se devuelva el principal. La base máxima anual es de 9.040 euros.
Hechos
El consultante adquirió en 2005 el pleno dominio de su vivienda habitual. Dicha adquisición se financió con un préstamo hipotecario cuyos titulares, por exigencias de la entidad financiera, son el consultante y sus padres de forma solidaria. Las cuotas del préstamo han sido satisfechas en su totalidad por el consultante hasta que contrajo matrimonio, en régimen ganancial, momento a partir del cual dichas cuotas son satisfechas al 50 por ciento por el consultante y su cónyuge.
Cuestión planteada
Posibilidad de la aplicación de la deducción por inversión en vivienda habitual por la totalidad de los pagos realizados para la amortización del préstamo hipotecario.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge en los artículos 68.1, 70 y 78 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente”. Así mismo dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos:
“La base máxima de esta deducción será de 9.040 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento.”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Por su parte, el artículo 54 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, define el concepto de vivienda habitual en los siguientes términos:
“1. Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
(…)
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.”
De los preceptos citados se concluye que a efectos de poder practicar la deducción por inversión en vivienda habitual se requiere con carácter general que en el contribuyente concurran dos requisitos: la adquisición de su pleno dominio, aunque éste fuera compartido, y que constituya o vaya a constituir su residencia habitual durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Respecto del pleno dominio, antes de contraer matrimonio la titularidad de la vivienda corresponde, según se desprende de lo señalado por el consultante, únicamente a él mismo.
Contraído matrimonio, habrán de considerarse las normas sobre titularidad jurídica de los bienes y derechos contenidas en las disposiciones reguladoras del régimen económico matrimonial a fin de determinar su incidencia en la deducción por adquisición de vivienda, ante las circunstancias que pudieran concurrir.
Al contraer matrimonio bajo el régimen de la sociedad de gananciales, y haberse adquirido la vivienda con anterioridad únicamente por el consultante, procede traer a colación lo dispuesto en los artículos 1.357 y 1.354 del Código Civil.
Art. 1.357. "Los bienes comprados a plazos por uno de los cónyuges antes de comenzar la sociedad tendrán siempre carácter privativo, aún cuando la totalidad o parte del precio aplazado se satisfaga con dinero ganancial.
Se exceptúan la vivienda y ajuar familiares, respecto de los cuales se aplicará el artículo 1.354.”
Art. 1.354. "Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso, a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.”.
De existir financiación ajena, como es el caso, y en relación con estas normas sobre titularidad jurídica, cabe señalar que el Tribunal Supremo, en sentencia de 31 de octubre de 1989, equipara los pagos efectuados para amortizar el préstamo hipotecario con la compraventa a plazos, a efectos de la aplicación de la excepción contenida en el segundo párrafo del artículo 1.357.
Una vez contraiga matrimonio y residiendo ambos cónyuges en la vivienda, de origen privativo de uno de ellos, ésta constituirá su vivienda familiar, término acuñado en el párrafo segundo del artículo 1.357 del Código Civil siendo por tanto de aplicación, y, en consecuencia, también su artículo 1.354.
La titularidad del bien corresponderá en pro indiviso a cada uno de los cónyuges y a la propia sociedad de gananciales, en proporción a la valoración de sus respectivas aportaciones. Al consultante, por las aportaciones efectuadas desde su adquisición hasta la celebración del matrimonio y por las que tras éste pudiera efectuar con fondos privativos y a la sociedad de gananciales, por las aportaciones realizadas con fondos que le sean propios.
Al regirse, en este caso, por el régimen de gananciales, constante dicha sociedad y siendo las aportaciones gananciales, el porcentaje de propiedad sobre la vivienda se adquirirá conforme lo señalado, no requiriendo de mayor título de justificación a efectos tributarios. No obstante, de modificar el criterio de titularidad que deriva de la aplicación de los artículos 1.354 y 1.357 del Código Civil por los cónyuges en el ejercicio de su autonomía de voluntad, excluyendo su aplicación, y atribuir al bien adquirido la condición que mejor les parezca, deberá probarse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, y conllevaría aparejado, en su oportuna medida, variaciones en los derechos de deducción aplicables a cada cónyuge.
Por otra parte, el emplear en la adquisición de la vivienda financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario en el que constan como prestatarios tanto el consultante como los padres de éste, actuando los tres de forma solidaria, implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación, se satisfacen por los tres por partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin.
Debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1.205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor “. La acreditación de que el consultante y su cónyuge, una vez contraído matrimonio, están ingresando en la cuenta asociada al préstamo hipotecario las cantidades necesarias para la amortización del préstamo hipotecario, no supone la acreditación de que el consultante y su cónyuge se han convertido en prestatarios del mismo. Para poder considerar que el consultante y su cónyuge han satisfecho la totalidad de las cuotas del préstamo hipotecario, se les deberían considerar únicos prestatarios y por tanto se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
A falta de tal novación, para que el consultante pueda considerar con derecho a deducción las cantidades que, tendentes a satisfacer la deuda, ingresa junto a su cónyuge en la cuenta bancaria asociada al préstamo hipotecario, donde se cargan los diversos pagos vinculados con el préstamo, deberá acreditar que los padres del consultante, que intervienen como prestatarios solidarios en el préstamo hipotecario que grava la vivienda, le entregaron en préstamo la totalidad de las dos terceras partes, imputables a ellos, del capital concedido por la entidad financiera, pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. No obstante, conviene recordar la prevalecía que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
En definitiva, el consultante podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por el 50 por ciento de las cantidades satisfechas en cada ejercicio, siempre que acredite suficientemente que sus padres, prestatarios solidarios junto con él mismo en el préstamo hipotecario concedido por la entidad financiera, le entregaron las dos terceras partes del capital concedido por dicha entidad, pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad y el cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, Artículo 68-1-1º; RIRPF, RD 439/2007, Artículo 54-1