La ganancia patrimonial por transmisión de inmuebles adquiridos antes del 31.12.1994 se calcula como diferencia entre valor de transmisión (precio real, no inferior a valor de mercado, menos gastos inherentes) y valor de adquisición actualizado (coste real más mejoras e inversiones menos amortizaciones deducibles, aplicando coeficiente 1,2162 para adquisiciones en 1994 o anteriores). La disposición transitoria novena aplica un coeficiente reductor del 11,11% por cada año de permanencia superior a dos años, contado hasta 31.12.1996, únicamente sobre la porción de ganancia generada antes de 20.01.2006, determinada proporcionalmente por días transcurridos entre adquisición y 19.01.2006.
Hechos
La consultante va a transmitir en marzo de 2007 un inmueble adquirido en el año 1979 que le va a generar una ganancia patrimonial.
Cuestión planteada
Cálculo de la ganancia patrimonial y forma de aplicar los coeficientes reductores previstos en la disposición transitoria novena de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE de 29 de noviembre), la transmisión del inmueble generará una ganancia o pérdida patrimonial cuyo importe vendrá determinado por la diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición, que se calcularán en la forma prevista en el artículo 35 de la Ley del Impuesto.
El valor de adquisición estará formado por la suma del importe real por el que la adquisición se hubiera efectuado, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente, menos el importe de las amortizaciones en la medida que hubieran sido fiscalmente deducibles. Este valor se actualizará mediante la aplicación del coeficiente establecido en la Ley de Presupuestos Generales del Estado del año 2007, que, para las adquisiciones efectuadas en el año 1994 y anteriores, es 1,2162. Si se hubieran efectuado inversiones y mejoras o deducido amortizaciones, se atenderá al coeficiente del año o años en que se hubieran satisfecho o deducido.
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se hubiera efectuado, del que se deducirán los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hubieran sido satisfechos por el transmitente. Por importe real del valor de enajenación se tomará el efectivamente satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste.
La disposición transitoria novena de la Ley 35/2006 establece un régimen transitorio para las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales no afectos a actividades económicas que hubieran sido adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994.
Dicho régimen transitorio prevé una reducción sobre la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006, aplicando sobre el importe de las misma el coeficiente del 11,11 por 100 por cada año de permanencia del inmueble en el patrimonio del consultante que exceda de dos, contado desde su adquisición o realización de las inversiones y mejoras hasta el 31 de diciembre de 1996 y redondeado por exceso.
A estos efectos, la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 vendrá determinada por la parte de la ganancia patrimonial que proporcionalmente corresponda al número de días transcurridos entre la fecha de adquisición y el 19 de enero de 2006, ambos inclusive, respecto del número total de días que hubiera permanecido en el patrimonio del contribuyente.
Estará no sujeta la parte de la ganancia patrimonial generada con anterioridad a 20 de enero de 2006 derivada de inmuebles o inversiones y mejoras efectuados en los mismos, que a 31 de diciembre de 1996 tuviesen un periodo de generación superior a 10 años.
Al haber sido adquirido el inmueble en el año 1979, estará no sujeta la ganancia patrimonial generada hasta el 19 de enero de 2006, calculada en la forma anteriormente indicada. La ganancia patrimonial generada desde el 20 de enero de 2006 hasta la fecha de transmisión del inmueble se integrará en la base imponible del ahorro, en la forma prevista en el artículo 49 de la Ley del Impuesto y tributará al 18 por 100.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006, Arts. 33, 34, 35 y 49, DT 9