La deducción por inversión en vivienda habitual del ejercicio 2005 procede únicamente sobre la cuota-parte del inmueble adquirido en 1997 que sea efectivamente titularidad del consultante (no sobre el 50% de participación si la transmisión incluyó copartícipes), con sujeción al límite anual de 9.015,18 euros y a la Disposición Transitoria 13ª del TRLIRPF que garantiza la opción más favorable respecto de la Ley 18/1991. La exención de la ganancia patrimonial en la venta 2006 de la vivienda habitual anterior procede siempre que la reinversión en nueva vivienda habitual se formalice dentro del plazo legalmente establecido, independientemente del tipo de tenencia anterior (total o parcial).
Hechos
La consultante adquirió en 1997 junto con su marido, casados inicialmente en régimen de gananciales, la que constituyó su residencia habitual hasta abril de 2005. Por otra parte, en el año 2002, ya en separación de bienes, compra el 100 por ciento de un terreno sobre el que edificó la que constituye su nueva vivienda habitual desde mayo de 2005, una vez obtenido el certificado de fin de obra.
Desde 1997 hasta 2004 vino acogiéndose a los beneficios fiscales por la adquisición de su primera vivienda habitual. En 2005 únicamente practica deducción por la adquisición de su nueva vivienda.
En septiembre de 2006 el matrimonio venderá la vivienda adquirida en 1997, la cual dejó de constituir para la consultante su vivienda habitual en abril de 2005.
Cuestión planteada
A.- Si la forma de proceder en 2005 con respecto a los beneficios fiscales relacionados con la adquisición de la vivienda habitual es correcto; en concreto: el no beneficiarse por el 50% que le corresponde de la vivienda adquirida en 1997 y el deducirse sobre el 100% de la inversión sobre la que constituye, desde dicho año, su nueva vivienda habitual.
B.- Exención de la ganancia patrimonial obtenida en la venta en 2006 de la vivienda que constituyó su vivienda habitual hasta abril de 2005, dado que reinvierte en nueva vivienda habitual.
Contestación
La presente contestación se formula con arreglo a la normativa vigente en el momento de presentación de la consulta, sin que el fondo de lo cuestionado se vea modificado por la aprobación de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF), (BOE de 29 de noviembre).
A.- La deducción por inversión en vivienda habitual viene regulada en los artículos 69.1 y 79 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10) (en adelante TRLIRPF), desarrollados por los artículos 53 a 57 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante RIRPF) aprobado por Real Decreto 1775/2004, de 30 de Julio (BOE de 4 de agosto).
El artículo 69.1.1º,a) del TRLIRPF, dispone que los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual. “La base máxima de esta deducción será de 9.015,18 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma.(…) ”
Ahora bien, en cuanto a la adquisición de la vivienda adquirida en 1997 ésta podría dar lugar a la aplicación de la Disposición Transitoria 13ª del TRLIRPF que prevé una compensación fiscal, para aquellos contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda habitual con anterioridad al 4 de Mayo de 1998 y tuvieran derecho a la deducción por adquisición de vivienda, cuando la aplicación del régimen establecido en el TRLIRPF les resulte menos favorable que el regulado por la Ley 18/1991, de 6 de Junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. La forma anual de cuantificar dicha compensación viene recogiéndose en las correspondientes Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
De acuerdo con lo anterior, y por lo que respecta a la deducción que podría haber practicado por el ejercicio de 2005, con el límite de 9.015,18 euros, se indica lo siguiente:
Respecto de la vivienda adquirida en 1997 tiene derecho a practicarla por las cantidades satisfechas en la adquisición de la parte indivisa que de su titularidad le corresponde -el cincuenta por 100- mientras la vivienda mantuvo, para ella, el carácter de habitual, conforme a lo dispuesto en el artículo 69.1 del TRLIRPF, pudiendo, además y en caso de que proceda, aplicar la compensación fiscal anteriormente citada, por la inversión en dicho período.
En cuanto a las cantidades satisfechas por la adquisición del cien por 100 de la titularidad del la vivienda construida en 2005, adquirida con la intención de que constituya su nueva vivienda habitual, ha de considerar lo dispuesto en el apartado 2º del artículo 69.1, al existir, al menos, una vivienda habitual previa:
“2º. Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción.
Cuando la enajenación de una vivienda habitual hubiera generado una ganancia patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva se minorará en el importe de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por reinversión. En este caso, no se podrá practicar deducción por la adquisición de la nueva mientras las cantidades invertidas en la misma no superen tanto el precio de la anterior, en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.”
Los datos facilitados en el escrito de consulta no permiten determinar cuál es el importe invertido por la consultante en la adquisición de su anterior vivienda por el cual ha practicado deducción en sus declaraciones por este Impuesto; no obstante y a efectos de facilitar su cálculo, se informa que los intereses satisfechos hasta el 31 de diciembre de 1998 correspondientes a la financiación obtenida para la adquisición de la vivienda habitual y que hubieran tenido la consideración de gasto deducible de los rendimientos de capital inmobiliario -conforme a la legislación precedente a la entrada en vigor de la Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y otras Normas Tributarias-, no se han de considerar a la hora de determinar el importe invertido en la adquisición de precedentes viviendas habituales, a que hace referencia el primer párrafo del artículo 69.1 citado, dado que dichos intereses no formaban parte de la base de la deducción por inversión en vivienda habitual.
B. Para el ejercicio de 2006, la exención de la ganancia patrimonial generada en la enajenación de la vivienda habitual por reinversión en una nueva habitual se recoge en el artículo 36 del TRLIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 39 del Reglamento del Impuesto.
El requisito de la calificación como habitual ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Para calificar de habitual a la vivienda, conforme regula el artículo 39.1 del RIRPF, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 del mismo, teniendo tal consideración la edificación que constituya la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Desde el momento en el cual el contribuyente deje de residir en la vivienda, cualquiera que haya sido el motivo por el cual se produce el cambio de domicilio, ésta pierde el carácter de habitual; si la transmisión se lleva a cabo tras dicho hecho no será aplicable la exención por reinversión. Es decir, para poder aplicar la exención por reinversión es necesario que la vivienda tuviera la condición de habitual en el momento de la venta, y ello, a su vez, requiere que en dicha fecha constituya la residencia habitual del transmitente.
En el presente caso, en el momento de vender la vivienda esta ya no tenía la condición de habitual para la consultante, al haber dejado de constituir su residencia habitual en el año anterior. En consecuencia, no podrá acogerse a la exención por reinversión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, Genera Tributaria.
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004, Arts. 39-1, 53-1; TRLIRPF RDLg 3/2004, Art. 69-1