La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 36 TRLIRPF) es aplicable a la ganancia patrimonial de la venta de la vivienda de Gijón siempre que: (i) se reinvierta el importe total en adquisición de nueva vivienda habitual; (ii) la vivienda vendida reúna carácter de habitual conforme al art. 53 RIRPF (residencia continuada de al menos 3 años, u ocupación efectiva dentro de 12 meses desde adquisición); (iii) en caso de incumplimiento del plazo de ocupación por traslado laboral u otra circunstancia impeditiva, esta debe producirse *post-adquisición* para mantener el carácter de habitual. La DGT descarta la pérdida de condición por traslado laboral sobrevenido y abre paso a la exención cuando concurra esta causa justificada tras la adquisición.
Hechos
Los consultantes casados en régimen de gananciales, abrieron una cuentavivienda en el año 2003. El 6 de Mayo de 2004 formalizan un precontrato de compraventa de una vivienda en construcción en Gijón. Durante los ejercicios 2004 y 2005 practican deducción por las cantidades pagadas al constructor de esta vivienda.
En julio de 2005 trasladan su domicilio a Alicante por motivos laborales, y en abril de 2006 firman un segundo precontrato de compraventa de una vivienda en construcción en Alicante.
En Agosto de 2006 formalizan mediante escritura pública la adquisición de la vivienda de Alicante, y en septiembre de ese mismo año, una vez finalizada su construcción, firman la escritura pública de compraventa de la vivienda situada en Gijón, y la venden.
Cuestión planteada
Posibilidad de aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual a la ganancia patrimonial obtenida de la venta de la vivienda de Gijón.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual está regulada en el artículo 36 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo (BOE del día 10), (en adelante TRLIRPF) desarrollado por el artículo 39 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante RIRPF) aprobado por el Real Decreto 1775/2004, de 30 de Julio (BOE de 4 de Agosto).
De acuerdo con el citado art. 39 del RIRPF: "1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo…
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 53 de este Reglamento”.
Con arreglo a este artículo 53 del Reglamento: “Con carácter general se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Para que la vivienda constituya la residencia habitual “…debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
No obstante, tanto el Texto Refundido como el Reglamento prevén determinadas circunstancias en las que a pesar de no cumplir el plazo mínimo de residencia efectiva de tres años en la vivienda, o no ocupar la vivienda en un plazo de 12 meses desde la adquisición, la vivienda mantiene o alcanza su carácter de habitual. En concreto, señala el art. 53.2 del RIRPF: “… No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias:
Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo”.
Entre estas circunstancias previstas normativamente se encuentra el traslado laboral. De la lectura del artículo 53 del Reglamento se deduce que para que la circunstancia del traslado laboral no impida alcanzar la condición de habitual a la vivienda, el mismo ha de producirse una vez la vivienda haya sido adquirida y las obras terminadas. Es a partir de ese momento cuando la vivienda es susceptible de ser ocupada, y por tanto cuando puede analizarse si concurre o no alguna de las circunstancias previstas en la Ley del Impuesto.
De acuerdo con los datos facilitados por los consultantes, esta circunstancia no concurre en el presente caso, ya que el traslado a Alicante por motivos laborales y con la intención de residir de forma permanente en esta ciudad en la que se adquiere una vivienda, tiene lugar en julio de 2005; mientras que la terminación de la construcción de la vivienda de Gijón y su adquisición no se produce hasta septiembre de 2006.
Tanto la consolidación de las deducciones practicadas, como la aplicación de la exención por reinversión, están condicionadas a que la vivienda en la que se ha invertido y que posteriormente se vende, alcance el carácter de habitual. En este caso, y dado que la vivienda de Gijón a que se refiere la consulta, no alcanzó el carácter de habitual, los consultantes: por un lado, deberán regularizar de las deducciones practicadas indebidamente por inversión en dicha vivienda en la forma prevista en el artículo 59 del Reglamento del Impuesto, es decir, sumando a la cuota líquida del Impuesto devengada en el ejercicio en que se hayan incumplido los requisitos, las cantidades indebidamente deducidas, más los intereses de demora correspondientes; y por otro, no podrá acogerse a la exención por reinversión prevista en el artículo 36 del TRLIRPF, por la ganancia patrimonial derivada de la venta de esta vivienda.
Lo expuesto no impide que los contribuyentes, con arreglo al artículo 69.1 del TRLIRPF, practiquen deducción por inversión en vivienda habitual por las cantidades que destinen a la adquisición de la vivienda de Alicante si ésta constituye su vivienda habitual en los términos anteriormente expuestos. Dicho artículo establece la posibilidad de que, los contribuyentes apliquen una deducción por inversión en su vivienda habitual por las cantidades satisfechas en el período de que se trate, en la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual del contribuyente y sobre una base máxima de deducción de 9.015,18 euros anuales.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria
Referencia normativa
RIRPF RD 1775/2004: Arts. 53, 39, 59; TRLIRPF RDLg 3/2004: Arts. 69-1, 36