La adquisición pro indiviso de un local comercial para arrendamiento constituye inversión válida conforme al art. 42.3.a TRLIS si cada sociedad dispone individualmente de los medios materiales y humanos para desarrollar la actividad económica de arrendamiento; no es requisito que la comunidad de bienes como tal posea activos exclusivos o personal dedicado, sino que el elemento patrimonial indiviso sea afecto a la actividad de cada partícipe según su capacidad operativa independiente.
Hechos
La entidad consultante y otra sociedad B, que desarrollan la actividad económica de arrendamiento de locales industriales, disponiendo a su vez, cada una de ellas, de un local afecto en exclusividad a la actividad y de una persona con contrato laboral a jornada completa, están examinando la posibilidad de adquirir pro indiviso un local comercial con la finalidad de destinarlo a la misma actividad de arrendamiento que desarrollan en la actualidad.
La entidad consultante enajenó en abril de 2007 un local comercial, disponiendo de un plazo de tres años para realizar la reinversión.
Cuestión planteada
1. Si la materialización de la reinversión en la adquisición de dicho local sería una inversión válida a los efectos de la aplicación de la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios del artículo 42 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades.
2. Si sería requisito indispensable para que el citado local adquirido en pro indiviso tuviese la consideración de activo afecto a actividades económicas, que la comunidad de bienes dispusiese de un local afecto en exclusiva y de una persona con contrato laboral a jornada completa, distintos de los que ya poseen los comuneros personas jurídicas. O si por el contrario podría entenderse que el elemento patrimonial, constituido por la parte indivisa de dicho inmuebles, forma parte del activo de la entidad consultante (y de la sociedad B en su proporción), y bastaría con que cada una de las sociedades dispusiesen de los medios materiales y humanos para que el arrendamiento del local tuviese la consideración de actividad económica.
Contestación
El artículo 42 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Sociedades (TRLIS), aprobado por el Real Decreto Legislativo 4/2004, de 5 de marzo, según redacción dada por la Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea, con efectos para los períodos impositivos que se hayan iniciado a partir de 1 de enero de 2007, regula la deducción por reinversión de beneficios extraordinarios.
El apartado 3 del artículo 42 del TRLIS, en relación con los elementos patrimoniales objeto de la reinversión establece que:
“3. Elementos patrimoniales objeto de la reinversión.
Los elementos patrimoniales en los que debe reinvertirse el importe obtenido en la transmisión que genera la renta objeto de la deducción, son los siguientes:
a) Los pertenecientes al inmovilizado material, intangible o inversiones inmobiliarias afectos a actividades económicas cuya entrada en funcionamiento se realice dentro del plazo de reinversión.
b) Los valores representativos de la participación en el capital o en fondos propios de toda clase de entidades que otorguen una participación no inferior al 5 por ciento sobre el capital social de aquéllos. (…)
(…)”
De acuerdo con este precepto, entre los elementos patrimoniales objeto de la reinversión, se incluyen las inversiones inmobiliarias afectas a actividades económicas cuya entrada en funcionamiento se realice dentro del plazo de reinversión. En el escrito de consulta se señala que la entidad consultante y otra sociedad B van a adquirir pro indiviso un local comercial para destinarlo a la misma actividad de arrendamiento de locales industriales que desarrolla cada una de ellas.
Tal y como establece el artículo 392 del Código Civil, hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas. De ello se deduce que la entidad consultante y la sociedad B se convertirán en partícipes de una comunidad de bienes.
En lo que se refiere a la naturaleza del elemento patrimonial cuya adquisición se plantea, cabe indicar que el nuevo Plan General de Contabilidad, aprobado por el Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, en su Norma de Registro y Valoración 20ª, considera a los negocios conjuntos como actividades económicas controladas conjuntamente por dos o más personas físicas o jurídicas, distinguiendo dentro de ellos a los negocios conjuntos que no se manifiestan a través de la constitución de una empresa ni el establecimiento de una estructura financiera independiente de los partícipes, como son las uniones temporales de empresas y las comunidades de bienes, entre las que se distinguen las explotaciones controladas de forma conjunta y los activos controlados de forma conjunta. Estos últimos se definen como activos que son propiedad o están controlados conjuntamente por los partícipes, estableciéndose que en este caso, el partícipe registrará en su balance la parte proporcional que le corresponda, en función de su porcentaje de participación, de los activos controlados conjuntamente y de los pasivos incurridos conjuntamente.
De acuerdo con ello, en el caso planteado, la entidad consultante y la sociedad B registrarán en sus respectivos balances la parte proporcional que les corresponda del local comercial. En cuanto a la naturaleza del mismo, el Plan General de Contabilidad define las inversiones inmobiliarias como activos no corrientes que sean inmuebles y que se posean para obtener rentas, plusvalías o ambas, en lugar de para su uso en la producción o suministro de bienes o servicios, o bien para fines administrativos, o su venta en el curso ordinario de las operaciones. En este sentido, un local que va a destinarse a la actividad de arrendamiento de locales industriales puede considerarse como una inversión inmobiliaria.
En lo que se refiere a la afectación a una actividad económica, cabe indicar que, a efectos de determinar si el arrendamiento de locales constituye una actividad económica, se ha de tener en consideración lo establecido en el artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF), que establece que:
“2. A efectos de lo dispuesto en el apartado anterior, se entenderá que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando concurran las siguientes circunstancias:
a) Que en el desarrollo de la actividad se cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la actividad.
b) Que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.”
Cabe recordar que el artículo 88 de la LIRPF establece que las rentas de las entidades en régimen de atribución de rentas atribuidas a los socios, herederos, comuneros o partícipes tendrán la naturaleza derivada de la actividad o fuente de donde procedan para cada uno de ellos.
Con carácter general, cuando la actividad desempeñada por la comunidad de bienes es la de arrendamiento de inmuebles, para su consideración como actividad económica es necesario que la propia comunidad de bienes cumpla con los requisitos establecidos en el artículo 27.2 de la LIRPF, es decir, que cuente, al menos, con un local exclusivamente destinado a llevar a cabo la gestión de la misma y que para la ordenación de aquélla se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.
No obstante, en el caso particular planteado en esta consulta es necesario tener en consideración la relación existente entre la actividad que desarrolla la consultante así como la comunidad de bienes, en el sentido de que si ambas son coincidentes y los medios materiales y personales de la consultante se aplican a la gestión de la actividad de la comunidad como prolongación de la actividad propia de arrendamiento de la consultante, el cumplimiento de los requisitos de medios de organización mínimos de la comunidad se entienden cumplidos por la afectación de los propios medios de la entidad consultante y, por tanto, la adquisición del inmueble objeto de consulta en régimen de copropiedad a través de la comunidad se entiende que está afecto a la actividad económica de arrendamiento, en cuyo caso, podría entenderse como materialización de la reinversión a efectos de la deducción establecida en el artículo 42 del TRLIS, en la medida en que se cumplan los demás requisitos exigidos al efecto.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
TRLIS RDLeg 4/2004 art. 6 y 42