La exención por reinversión en vivienda habitual (art. 41 RIRPF) exige que la vivienda adquirida sea **vivienda habitual del contribuyente**, conforme a los criterios del art. 54 RIRPF. La circunstancia de que la vivienda no sea de titularidad del consultante impide la aplicación de la exención, salvo que concurran los elementos que permitan calificarla como tal (uso real y continuado como residencia principal). La normativa no contempla excepciones por ausencia de titularidad formal cuando existe efectiva utilización como vivienda habitual.
Hechos
El consultante, separado y con dos hijos, es propietario de la vivienda en la que reside su excónyuge y sus hijos en virtud de sentencia judicial. Ante la dificultad para hacer frente al pago del préstamo hipotecario que grava dicha vivienda, el consultante se está planteando la transmisión de la misma para lo que requiere el consentimiento de su excónyuge. Su excónyuge está dispuesto a prestarle el consentimiento siempre que el consultante le entregue el dinero obtenido por la venta para la compra de otra vivienda, cuya titularidad correspondería a su excónyuge y a sus hijos.
Cuestión planteada
Si es aplicable la exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual, aunque la vivienda adquirida no fuera de titularidad del consultante.
Contestación
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se regula, en desarrollo del artículo 38 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, aprobado el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del 31 de marzo), en adelante RIRPF, el cual dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
A estos efectos, se asimila a la adquisición de su vivienda habitual su rehabilitación, en los términos previstos en el artículo 55.5 de este Reglamento.
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los plazos se destine a la finalidad indicada dentro del periodo impositivo en que se vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
Para poder acogerse a la exención, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere. Al respecto, la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF define, a los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b) y 38 de dicha Ley, como vivienda habitual “aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años”.
Conforme con tal regulación, este Centro Directivo viene manteniendo el criterio de que los beneficios fiscales relacionados con la residencia habitual del contribuyente están ligados a la titularidad del pleno dominio del inmueble, tanto del que se adquiere como el que se transmite, a los efectos de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual (Consultas 1867-00, V0845-06, V2347-07).
Dado que el consultante no va a adquirir el pleno dominio de una nueva vivienda habitual, sino que será su excónyuge y sus hijos los titulares de la nueva vivienda que se pretende adquirir, no será aplicable la exención por reinversión a la ganancia patrimonial que, en su caso, obtenga por la transmisión de la vivienda de la que es propietario.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF, Ley 35/2006, artículo 38 y disposición adicional vigésima tercera.
RIRPF, RD 439/2007, artículos 41 y 54.