La base imponible del IVA en operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas y no exentas comprende la totalidad de la contraprestación: renta principal más cantidades asimiladas (contribución urbana, cuota de participación en gastos generales, repercusiones por obras y suministros energéticos) siempre que se repercutan efectivamente al arrendatario, configurándose como créditos efectivos derivados de la prestación principal y accesorias a la misma.
Hechos
El consultante va a promover un edificio de viviendas que se plantea destinar al arrendamiento con opción de compra. En la factura mensual se incluirían tanto el importe correspondiente al arrendamiento como otros conceptos, en concreto el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los suministros de agua, luz y gas, los gastos de comunidad, derramas extraordinarias y otros.
Cuestión planteada
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de los distintos conceptos que se van a incluir en la factura.
Contestación
1.- El artículo 78, apartado uno y apartado dos, número 1º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado del 29), dispone lo siguiente:
“Uno. La base imponible del Impuesto estará constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo procedente del destinatario o de terceras personas.
Dos. En particular, se incluyen en el concepto de contraprestación:
1º. Los gastos de comisiones, portes y transporte, seguros, primas por prestaciones anticipadas y cualquier otro crédito efectivo a favor de quien realice la entrega o preste el servicio, derivado de la prestación principal o de las accesorias a la misma.
(…)”.
De acuerdo con lo anterior, la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido está constituida por el importe total de la contraprestación de las operaciones sujetas al mismo, procedente del destinatario o de terceras personas, incluyéndose en el concepto de contraprestación cualquier crédito efectivo a favor de quien realice la operación gravada, derivado tanto de la prestación principal como de las accesorias de la misma.
En relación con la determinación de la base imponible en los arrendamientos de bienes inmuebles sujetos y no exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, esta Dirección General de Tributos, entre otras, en sus Resoluciones de 7 de febrero de 1986 (BOE del 11), 13 de marzo de 1986 (BOE del 20) y 2 junio de 1986 (BOE del 13) ha determinado lo siguiente: "Se incluyen en el concepto de contraprestación, no solamente el importe de la renta, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier otro crédito efectivo del arrendador frente al arrendatario derivado de la prestación arrendaticia y de otras accesorias a la misma.".
Entre los conceptos que, según las citadas Resoluciones, forman parte de la base imponible de las operaciones de arrendamiento de inmuebles sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido, siempre que se repercutan al arrendatario, se enuncian los siguientes: contribución territorial urbana, cuota de participación en los gastos generales (incluidos el sueldo del portero o conserje), repercusiones por obras, repercusiones por suministros energéticos y otros conceptos análogos.
Como consecuencia de todo lo anterior, la base imponible del Impuesto sobre el Valor Añadido en el arrendamiento objeto de consulta estará constituida por el importe total de la contraprestación del referido servicio, incluyéndose en dicho concepto no solamente el importe de la renta satisfecha al concesionario, sino también las cantidades asimiladas a la renta y cualquier crédito efectivo del concesionario frente al consultante derivado de la prestación de servicios y de otras accesorias a la misma, como el importe del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, los suministros energéticos y de agua y los demás que se señalan en el escrito de consulta y que, según la legislación aplicable o las cláusulas contractuales, se repercutan por el arrendador al arrendatario.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 78-Uno; 78-Dos-1º