La ampliación de crédito hipotecario concedida por entidad bancaria no sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas sino a IVA (aunque exenta); la declaración de obra nueva tributará según la normativa específica de AJD; si ambas constan en un único documento, cada convención tributará separadamente conforme al artículo 4 TRLITPAJD; la hipoteca en garantía del préstamo ampliado tributará exclusivamente por el concepto de préstamo sin gravamen adicional.
Hechos
La entidad consultante va a solicitar una ampliación de un crédito hipotecario para comenzar la construcción de 10 viviendas, se formalizará el mismo día que la declaración de obra nueva; la escritura de división de la finca matriz se hizo en su tiempo. No se va a redistribuir la responsabilidad hipotecaria, de modo que cada una de las diez fincas responderá por la total responsabilidad hipotecaria que resulte.
Cuestión planteada
Tributación de la operación.
Contestación
El artículo 4 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (BOE de 20 de octubre), establece que “a una sola convención no puede exigírsele más que el pago de un solo derecho, pero cuando un mismo documento o contrato comprenda varias convenciones sujetas al impuesto separadamente, se exigirá el derecho señalado a cada una de aquéllas, salvo en los casos en que se determine expresamente otra cosa”.
El escrito de consulta hace referencia a una escritura de ampliación de préstamo y también, no sabemos si en la misma escritura o en otra distinta, una escritura de declaración de obra nueva, por lo que en el primer caso nos encontraríamos ante el supuesto de hecho contemplado en el citado articulo 4, un único documento que comprende varias convenciones diferentes, todas las cuales deberán tributar según la normativa del tributo. En cualquier caso sea en un único documento o sea en dos diferentes tributará la ampliación del préstamo y la declaración de obra nueva.
El artículo 15 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, dispone que “la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributarán exclusivamente por el concepto de préstamo”. Ahora bien, la tributación de un préstamo va a depender de la naturaleza que ostente el prestamista, según se trate de un préstamo concedido por un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad o por un particular.
Al tratarse de un préstamo concedido por una entidad bancaria, la ampliación de un crédito hipotecario es una operación que, al igual que la concesión inicial, no estará sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, dado que se efectúa por una empresa en el desarrollo de su actividad, lo que conlleva que estará sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, si bien exenta del mismo.
Por otra parte, el artículo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto establece que:
“2. Las primeras copias de escrituras y actas notariales, cuando tengan por objeto cantidad o cosa valuable, contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil y de la Propiedad Industrial y de Bienes Muebles no sujetos al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones o a los conceptos comprendidos en los números 1 y 2 del artículo 1.º de esta Ley, tributarán, además, al tipo de gravamen que, conforme a lo previsto en la Ley 21/2001, de 27 de diciembre, por la que se regulan las medidas fiscales y administrativas del nuevo sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, haya sido aprobado por la Comunidad Autónoma.
Si la Comunidad Autónoma no hubiese aprobado el tipo a que se refiere el párrafo anterior, se aplicará el 0,50 por 100, en cuanto a tales actos o contratos. “
Se tratará, por tanto, de una escritura pública sujeta al gravamen gradual de Actos Jurídico Documentados al cumplir los requisitos exigidos en el artículo 31.2 del Texto Refundido de la Ley. La base imponible no estará constituida por la responsabilidad hipotecaria total, sino tan sólo por la añadida en la ampliación, entendiéndose que la base imponible debe fijarse en función del incremento de la responsabilidad hipotecaria, es decir, por el importe del principal ampliado, más los correspondientes intereses pactados y las cantidades que se hayan estipulado para costas y gastos.
Por lo que se refiere a la declaración de obra nueva, cumple todos los requisitos del artículo 31.2 del Texto Refundido del Impuesto para estar sujeto al mismo.
El artículo 70 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo (BOE de 22 de junio), por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece reglas especiales de fijación de la base imponible en el gravamen de Actos Jurídicos Documentados que afectan a la declaración de obra nueva y de división horizontal:
“1. La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare.”
En cuanto al tipo de gravamen, la Comunidad Autónoma de Madrid tiene aprobados tipos distintos a la normativa estatal en la modalidad de Actos Jurídicos Documentados, por lo que este Centro Directivo no tiene competencia para contestar dicha cuestión.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
RITPAJD RD 828/1995 art. 70-1, TRLITPAJD RDLeg 1/1993 arts. 4, 15, 31-2