La transmisión de un inmueble afecto a la actividad empresarial está sujeta al IVA conforme al artículo 4.1 LIVA, al constituir una cesión de bien patrimonial en desarrollo de actividad empresarial. No obstante, resulta de aplicación la exención de segunda entrega de edificaciones del artículo 20.1.22º LIVA si concurren sus requisitos: que se trate de una edificación terminada transmitida por quien no sea promotor (o promotor tras dos años de utilización ajena sin opción de compra). La sujeción procede independientemente del estado de ocupación en el momento de la venta; la exención depende de si el transmitente ostentó la condición de promotor y del cumplimiento del plazo de desinversión.
Hechos
La sociedad consultante ha adquirido A otra sociedad un edificio destinado a vivienda para proceder a su demolición y posterior promoción urbanística sobre el solar resultante.
Cuestión planteada
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido y, en su caso, tipo impositivo aplicable.
Contestación
1.- De acuerdo con el apartado Uno del artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE del 29), “estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional, incluso si se efectúan en favor de los propios socios, asociados, miembros o partícipes de las entidades que las realicen”.
Continúa señalando en su apartado Dos.b) que se entenderán, en todo caso, realizadas en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional: “Las transmisiones o cesiones de uso a terceros de la totalidad o parte de cualesquiera de los bienes o derechos que integren el patrimonio empresarial o profesional de los sujetos pasivos, incluso las efectuadas con ocasión del cese en el ejercicio de las actividades económicas que determinan la sujeción al Impuesto."
Por tanto, la transmisión del inmueble objeto de consulta que ha estado afecto a la actividad empresarial de la sociedad transmitente es una operación sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, con independencia de que justo en el momento de la venta estuviera o no arrendado.
2.- Si la transmisión del inmueble objeto de consulta va a estar, en todo caso, sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, habrá que analizar la posible aplicación de lo dispuesto en el artículo 20.Uno.22º de la Ley del Impuesto, según el cual estarán exentas:
"Las segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclavadas, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
Los terrenos en que se hallen enclavadas las edificaciones comprenderán aquellos en los que se hayan realizado las obras de urbanización accesorias a las mismas. No obstante, tratándose de viviendas unifamiliares, los terrenos urbanizados de carácter accesorio no podrán exceder de 5.000 metros cuadrados.
A los efectos de lo dispuesto en esta ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante, no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo. No se computarán a estos efectos los períodos de utilización de edificaciones por los adquirentes de los mismos en los casos de resolución de las operaciones en cuya virtud se efectuaron las correspondientes transmisiones
(…)
La exención no se extiende: (…)
c) A las entregas de edificaciones que sean objeto de demolición con carácter previo a una nueva promoción urbanística.”
De lo expuesto se desprende que la transmisión de la finca arrendada a que se refiere esta consulta, estará sujeta y no exenta, puesto que va ha ser objeto de demolición para destinarse a una nueva promoción.
La exclusión del supuesto de exención de estas segundas y ulteriores entregas de edificaciones que van a ser objeto de demolición responde al hecho de que el auténtico objeto de interés económico en las mismas es el suelo sobre el que se asienten. Teniendo en cuenta que las entregas de terrenos edificables se encuentran igualmente excluidas de la exención que regula el artículo 20.uno.20º de la Ley 37/1992 en atención al principio de neutralidad tributaria, se deduce igualmente la sujeción y no exención de estas operaciones.
3.- El artículo 90, apartado uno, de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido dispone que el citado Impuesto se exigirá al tipo del 16 por ciento, salvo lo dispuesto en el artículo siguiente.
El artículo 91, apartado uno, 1, número 7º de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido preceptúa lo siguiente:
"Uno. Se aplicará el tipo del 7 por ciento a las operaciones siguientes:
Las entregas, adquisiciones intracomunitarias o importaciones de los bienes que se indican a continuación:
(...) 7º. Los edificios o parte de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidos las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
A efectos de esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos destinados a viviendas.
No se considerarán edificios aptos para su utilización como vivienda las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado uno, número 22º, párrafo sexto, letra c) de esta Ley".
Por tanto, no resultará de aplicación el tipo reducido del 7 por ciento a que se refiere el número 7º del apartado uno.1 del artículo 91 de la Ley del Impuesto ,consecuentemente, la mencionada transmisión estará sujeta y no exenta del Impuesto al tipo general del 16 por ciento.
4.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 arts. 4-Uno, 5, 20-Uno-22º y 91-dos-1-7º