La deducción por inversión en vivienda habitual (art. 68.1.a LIRPF) es practicable en ejercicios sucesivos por cada cónyuge según su porcentaje de titularidad (70% consultante, 30% cónyuge) y los importes que efectivamente destinen a amortización de principal, intereses y gastos derivados del préstamo hipotecario en cada período, hasta alcanzar el límite anual de 9.015 euros por contribuyente. La deducción se practica a medida que se devuelve el principal del financiamiento ajeno, permitiendo su distribución en múltiples ejercicios si la vida del préstamo lo permite, siempre que se cumplan los requisitos de titularidad plena y constitución de residencia habitual común.
Hechos
El consultante junto con su esposa, casados bajo el régimen matrimonial de la sociedad de gananciales, adquirieron en 1991 la que hasta ahora ha constituido la residencia habitual de la familia. En 1999 disolvieron dicho régimen teniendo desde entonces el de absoluta separación de bienes, adjudicando la vivienda en su totalidad a su esposa. En 2007 quieren adquirir una nueva residencia como vivienda habitual, probablemente en la proporción de un 70%-30%, mediante financiación ajena, destinando al arrendamiento la vivienda actual.
Cuestión planteada
Posibilidad de practicar la deducción por inversión en vivienda habitual por la nueva vivienda y por qué importes en los futuros ejercicios.
Contestación
La deducción por inversión en vivienda habitual se recoge, actualmente, en los artículos 68.1 y 78 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LIRPF) (BOE de 29 de noviembre), siendo el primero de ellos, concretamente en su número 1º, letra a), donde se establece la configuración general de la deducción estableciendo que, con arreglo a determinados requisitos y circunstancias, “los contribuyentes podrán aplicar una deducción por inversión en su vivienda habitual”. Dicha deducción se aplicará sobre “las cantidades satisfechas en el período de que se trate por la adquisición o rehabilitación de la vivienda que constituya o vaya a constituir la residencia habitual” de los mismos.
Asimismo, dispone la formación de la base de deducción, en los siguientes términos: “La base máxima de esta deducción será de 9.015 euros anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas para la adquisición o rehabilitación de la vivienda, incluidos los gastos originados que hayan corrido a cargo del adquirente y, en el caso de financiación ajena, la amortización, los intereses, el coste de los instrumentos de cobertura del riesgo de tipo de interés variable de los préstamos hipotecarios regulados en el artículo decimonoveno de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica, y demás gastos derivados de la misma. En caso de aplicación de los citados instrumentos de cobertura, los intereses satisfechos por el contribuyente se minorarán en las cantidades obtenidas por la aplicación del citado instrumento”.
Cuando en la inversión se utilice financiación ajena, la deducción se practicará a medida que se vaya devolviendo el principal y se abonen, en su caso, los correspondientes intereses.
Conforme con tal regulación, cabe afirmar que el beneficio fiscal por inversiones destinadas a la adquisición de la vivienda habitual está ligado a la titularidad, aunque sea compartida, del pleno dominio del inmueble, circunstancia que en el presente caso concurre en el consultante, al adquirir un 70 por ciento, y en su cónyuge, que adquiere el 30 por ciento restante. De ir a constituir la residencia habitual de ambos, cada uno podrá practicar la deducción en función de los importes que en cada periodo impositivo destine a satisfacer la adquisición del porcentaje de titularidad que en pleno dominio le corresponde, en los términos y condiciones que establece la normativa del Impuesto.
Al emplear financiación ajena consistente en un préstamo hipotecario, si en éste constan como prestatarios tanto el consultante como su mujer, sin una mayor concreción, implica entender, desde un punto de vista jurídico, que el pago de las distintas cuotas de amortización, así como los gastos inherentes a su concesión y cancelación se satisfacen por ambos por partes iguales, con independencia de la procedencia de los fondos destinados a tal fin y de la forma en que cada uno responde respecto del préstamo.
Teniendo el préstamo como único objetivo cubrir parte de los costes de adquisición de la vivienda, el consultante únicamente tendrá derecho a aplicar la deducción, en calidad de propietario, por la mitad de las cantidades que en cada momento se satisfagan relacionados con éste, es decir, por la participación que le corresponde en dicho préstamo; siempre que acredite su pago. En consecuencia, para disfrutar de una mayor deducción el prestatario debería ser prestatario del 70 por ciento del préstamo obtenido.
A tal efecto, debe tenerse en cuenta que conforme al artículo 1205 del Código Civil “la novación, que consiste en sustituirse un nuevo deudor en lugar del primitivo, puede hacerse sin el conocimiento de éste, pero no sin el consentimiento del acreedor“. La acreditación de que el consultante fuera ingresando el 70 por ciento de cada uno de los importes a satisfacer por el préstamo hipotecario no supone la acreditación de que éste se haya convertido en prestatario del 70 por ciento del mismo. Para poder considerar que el consultante ha satisfecho el 70 por ciento de cada uno de los pagos se le debería considerar prestatario en la equivalente proporción y, por tanto, se debería acreditar el consentimiento del acreedor en la sustitución de los deudores.
Otra posibilidad sería acreditar que su mujer le entregó en préstamo ese 20 por ciento a partir del cincuenta por ciento del capital a ella concedido por la entidad financiera (el 40 por ciento de la parte que le corresponde a ella), pactando el mismo tipo de interés acordado con la entidad y él cubrir la parte proporcional de todos los gastos inherentes al préstamo. Con carácter general, al reintegrarle el préstamo podrá el consultante beneficiarse de la deducción, pues está abonando cantidades para la adquisición de su vivienda habitual.
En el presente caso, y de ésta manera, el consultante tendría derecho a la deducción, respecto del préstamo que le ha concedido su mujer a medida que satisfaga la deuda contraída con ésta, hecho que puede producirse coincidiendo a medida que ambos satisfagan los pagos vinculados con el préstamo, atribuyéndose él el 70 por ciento (20 por ciento en calidad de devolución del préstamo concedido por su mujer) y su mujer el 30 por ciento restante.
Por su parte, la mujer del consultante podría practicar deducción, exclusivamente, por la parte que del 50 por ciento de crédito hipotecario le corresponda pagar en función del porcentaje de titularidad que ostenta sobre la vivienda (el 30 por ciento), el 60 por ciento de su 50 por ciento, pues la otra parte que paga procede de la devolución por parte de su esposo del crédito concedido previamente al mismo.
La citada acreditación, así como la conexión con el préstamo de la entidad, su destino y la justificación de su devolución, deberá efectuarse utilizando cualquiera de los medios de prueba generalmente admitidos en derecho, correspondiendo la valoración de las pruebas aportadas a los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria. No obstante, conviene recordar la prevalencia que los Tribunales otorgan a los documentos públicos sobre los privados.
Por último, señalar que para practicar la deducción por la nueva vivienda tendrá que cumplir con el resto de requisitos exigidos por la normativa del Impuesto, entre ellos habrán de observar lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 68.1.2º de la Ley del Impuesto:
“2.º Cuando se adquiera una vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar deducción por la adquisición o rehabilitación de la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto de deducción. “
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
LIRPF Ley 35/2006, Art. 68-1-1º, 2º