La transmisión disociada del suelo respecto al vuelo de viviendas de protección oficial no puede fraccionarse a efectos de IVA. Conforme a la jurisprudencia Breitsohl, el concepto de "edificio y porción de terreno sobre la que se levanta" constituye una unidad económica indivisible según interpretación comunitaria uniforme. Por tanto, la cesión separada del suelo carece de la calificación de entrega de vivienda protegida acogida al tipo reducido del 4%, siendo gravable como transmisión de terreno edificable al tipo general (21%), salvo que la operación responda a una estrategia de fraccionamiento artificial cuestionable en términos de abuso de formas.
Hechos
En el año 1989, el Ayuntamiento consultante formalizó contrato privado de compraventa por el que transmitió el vuelo de determinadas viviendas de protección oficial, repercutiendo el Impuesto sobre el Valor Añadido al tipo impositivo del 4 por ciento. En la actualidad, el Ayuntamiento tiene intención de transmitir el suelo correspondiente a dichas viviendas.
Cuestión planteada
Tipo impositivo aplicable a la transmisión del suelo.
Contestación
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 91.Dos.1.6º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín Oficial del Estado el 29), se aplicará el tipo impositivo del 4 por ciento a “las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, cuando las entregas se efectúen por sus promotores, incluidos los garajes y anexos situados en el mismo edificio que se transmitan conjuntamente. A estos efectos, el número de plazas de garaje no podrá exceder de dos unidades”.
En el caso planteado en la consulta parece que el objeto de la transmisión son una serie de viviendas de protección oficial, sin embargo, se ha disociado el vuelo del suelo para su transmisión separada.
En este sentido, cabe hacer referencia a la sentencia del Tribunal de Justicia de las Comunidades Europeas de fecha 8 de junio de 2000, sentencia Breitsohl, en la que se indica lo siguiente:
“48. Debe indicarse, a continuación, que, sin perjuicio de la facultad que el artículo 4, apartado 3, letra a), primera frase, de la Sexta Directiva confiere a los Estados miembros para definir la noción de «terreno sobre el que éstos se levantan», el concepto de «entrega [...] de edificios o partes de edificios y de la porción de terreno sobre la que éstos se levantan» no puede definirse remitiéndose al Derecho nacional aplicable en el asunto principal, habida cuenta del objetivo de la Sexta Directiva de determinar de manera uniforme y con arreglo a las normas comunitarias la base imponible del IVA. Por ello, este concepto, que contribuye a determinar las personas que los Estados miembros pueden considerar sujetos pasivos en virtud del artículo 4, apartado 3, letra a), de dicha Directiva, debe recibir una interpretación uniforme en todos los Estados miembros.
49. Es importante señalar, a este respecto, que el artículo 4, apartado 3, de la Sexta Directiva distingue entre, por una parte, la entrega de terrenos edificables, descritos como «los terrenos urbanizados o no, que se definan como tales por los Estados miembros», y, por otra, la entrega anterior a su primera ocupación de edificios o partes de edificios y de la porción de terreno sobre la que éstos se levantan, considerándose como edificio, según el tenor literal de esta disposición, toda construcción incorporada al suelo.
50. Se desprende de esta distinción y de la redacción del artículo 4, apartado 3, letra a), de la Sexta Directiva, relativo a «la entrega [...] de edificios o partes de edificios y de la porción de terreno sobre la que éstos se levantan», que, a efectos del IVA, no pueden disociarse los edificios o partes de edificios y la porción de terreno sobre la que éstos se levantan”.
Si bien es cierto que la sentencia anterior se refiere a la imposibilidad de la disociación entre el vuelo y el suelo a efectos de la aplicación de la exención o la renuncia a la misma, sí que resulta ilustrativa en el caso planteado en la presente consulta.
Puesto que lo que se pretende transmitir son un conjunto de viviendas, aunque se haya desglosado el vuelo del suelo, es indudable que el destinatario de ambos conceptos, suelo y vuelo – es decir, la vivienda- es el mismo sujeto.
Por tanto, hay que concluir que el tipo impositivo aplicable a la transmisión del suelo correspondiente al vuelo de las viviendas transmitidas con anterioridad será el mismo tipo impositivo que se aplicó a dicho vuelo, en este caso, el 4 por ciento, siempre que se cumplan los siguientes requisitos:
Que el destinatario del suelo sea el titular del vuelo que fue transmitido con anterioridad.
Que el titular del vuelo sea el primer adquirente del mismo, es decir, que ese vuelo no haya sido objeto de ulteriores transmisiones anteriores a la transmisión del suelo. O lo que es lo mismo, que el transmitente del suelo y del vuelo sea la misma persona.
En el supuesto de que en el tiempo que transcurre entre el momento de la disociación del suelo y del vuelo y la consolidación posterior de ambos conceptos se haya producido una o varias transmisiones intermedias de suelo o vuelo, entonces no será de aplicación el tipo reducido en los términos expuestos en esta contestación.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 91-Dos-1-6º