La materialización de la RIC mediante adquisición de inmueble arrendado no es válida cuando el arrendatario pretende comprar el inmueble que venía utilizando bajo arrendamiento con duración superior a cinco años. El artículo 27.4.a) párrafo segundo de la Ley 19/1994 refiere exclusivamente a inversiones (mejoras activables) realizadas *en* el inmueble arrendado por el arrendatario, no a la adquisición de la propiedad del inmueble mismo; la compra del inmueble extingue la posición de arrendatario y la norma pierde aplicabilidad al adquirir la calidad de propietario.
Hechos
La entidad consultante es arrendataria de un local en el que ejerce su actividad en Canarias. El contrato de arrendamiento tiene una duración superior a cinco años, y la arrendataria goza de un derecho de opción de compra sobre el local.
Cuestión planteada
Si resulta válida a efectos de materialización de la RIC la adquisición de un inmueble que viene siendo utilizado para el ejercicio de la actividad empresarial, cuando el arrendamiento sobre el mismo tiene una duración superior a cinco años, en base al segundo párrafo del artículo 27.4.a) de la Ley 19/1994.
Contestación
El apartado 4 del artículo 27 de la Ley 19/1994, de 6 de julio, de Régimen Económico y Fiscal de Canarias (B.O.E. de 7 de julio) establece:
“4. Las cantidades destinadas a la reserva para inversiones en Canarias deberán materializarse, en el plazo máximo de tres años contados desde la fecha del devengo del impuesto correspondiente al ejercicio en que se ha dotado la misma, en la realización de alguna de las siguientes inversiones:
a) La adquisición de activos fijos situados o recibidos en el archipiélago canario, utilizados en el mismo y necesarios para el desarrollo de actividades empresariales del sujeto pasivo o que contribuyan a la mejora y protección del medio ambiente en el territorio canario. A tal efecto se entenderán situados y utilizados en el archipiélago las aeronaves que tengan su base en Canarias y los buques con pabellón español y matriculados en Canarias, incluidos los inscritos en el Registro Especial de Buques y Empresas Navieras.
Se consideran como adquisición de activo fijo las inversiones realizadas por arrendatarios en inmuebles, cuando el arrendamiento tenga una duración mínima de cinco años, y las inversiones destinadas a la rehabilitación de un activo fijo si, en ambos casos, cumplen los requisitos contables para ser consideradas como activo fijo para el inversor.
(…)
Tratándose de activos fijos usados, éstos no podrán haberse beneficiado anteriormente del régimen previsto en este artículo, y deberán suponer una mejora tecnológica para la empresa.
El inmueble adquirido para su rehabilitación tendrá la consideración de activo usado apto para la materialización de la reserva cuando el coste de la reforma sea superior a la parte del precio de adquisición correspondiente a la construcción.”
De la lectura del precepto transcrito se deriva que el segundo párrafo del artículo 27.4.a) transcrito al indicar que se considera como adquisición de activo fijo, apto para materializar la RIC, las inversiones realizadas por arrendatarios en inmuebles, cuando el arrendamiento tenga una duración mínima de cinco años, si dichas inversiones cumplen los requisitos contables para ser consideradas como activo fijo para el inversor, se refiere, en general, a los gastos efectuados por el arrendatario en el inmueble arrendado que, de acuerdo con la normativa contable, son activables y, en ningún caso, a la adquisición del propio inmueble arrendado por éste, puesto que, en este caso tras la adquisición de la propiedad sobre dicho inmueble perdería la condición de arrendatario y pasaría a convertirse en propietario con lo cual, no le sería aplicable ya el segundo párrafo del artículo 27.4.a) de la Ley 19/1994.
De conformidad con lo indicado, tan sólo podrá materializarse en la adquisición de bienes usados si estos no se han beneficiado anteriormente del régimen de la RIC y si suponen una mejora tecnológica para la empresa que los adquiere. Por tanto, a la adquisición de un activo que no es nuevo, que no aumenta la capacidad productiva global de las Islas, se le exige que produzca un efecto muy concreto en la empresa adquirente: debe aportar una mejora para la empresa, es decir, una novedad o cambio de tipo cualitativo y de signo positivo, y dicha novedad debe ser de carácter tecnológico, esto es, debe afectar a los procedimientos o técnicas empleadas para la producción de los bienes o la prestación de los servicios en los que consista su actividad mercantil.
Por otra parte, el artículo 27.4.a) de la Ley 19/1994, no impide que la adquisición de activos tenga lugar en virtud de contratos de arrendamiento con opción de compra. No obstante, será exigible que por las condiciones del contrato no existan dudas de que se va a ejercitar dicha opción, lo que tendrá lugar cuando su importe sea inferior a la cantidad resultante de minorar el precio de adquisición o coste de producción del bien en la suma de las cuotas de amortización máximas que corresponderían al mismo dentro del tiempo de duración de la cesión. Cumpliéndose estos requisitos el activo se entenderá adquirido a efectos de la RIC en la fecha de celebración del contrato, por un importe igual al valor al contado del elemento. Los efectos de la reinversión estarán condicionados, con carácter resolutorio, al ejercicio de la opción de compra, siempre que concurra el resto de exigencias previstas en la norma.
En definitiva, la adquisición del inmueble alquilado por parte del arrendatario no constituye una adquisición de activo fijo por parte del mismo a los efectos de servir para materializar la RIC según el apartado segundo artículo 27.4.a) de la Ley 19/1994.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 19/1994 de Régimen Fiscal de Canarias Art. 27