La exención por reinversión en vivienda habitual requiere reinvertir la totalidad del importe obtenido (minorado del principal pendiente de financiación ajena) en adquisición de nueva vivienda habitual en plazo máximo de dos años desde la transmisión, pudiendo reinvertir asimismo en vivienda adquirida hasta dos años antes de la enajenación. Si la reinversión es parcial, la exención se aplica proporcionalmente a la cantidad efectivamente invertida. El incumplimiento de cualquier condición genera gravamen de la ganancia no exenta con imputación temporal al ejercicio de obtención y autoliquidación complementaria con intereses de demora.
Hechos
El consultante vende en julio de 2017 la que constituyó su primera vivienda habitual. El importe recibido en la venta lo destina a amortizar el préstamo hipotecario que solicitó para construir, en régimen de autopromoción, la que desde febrero de 2016 constituye su residencia habitual; el certificado fin de obra data de 11 de enero de 2016.
Cuestión planteada
Posibilidad de acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Contestación
La exención por reinversión en vivienda habitual, en desarrollo del artículo 38 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobada por la Ley 35/2006, de 28 de noviembre (BOE de 29 de noviembre), en adelante LIRPF, se regula en el artículo 41 del Reglamento del Impuesto, el cual, entre otros, dispone:
“1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. Cuando para adquirir la vivienda transmitida el contribuyente hubiera utilizado financiación ajena, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido el resultante de minorar el valor de transmisión en el principal del préstamo que se encuentre pendiente de amortizar en el momento de la transmisión.
(…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el artículo 41 bis de este Reglamento.
(…)
3. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual (…).
(…)
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la transmisión de aquélla.
4. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las condiciones de este artículo.
5. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta al año de su obtención, practicando autoliquidación complementaria, con inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho incumplimiento.”
Por su parte, el concepto de vivienda habitual a efectos de ésta exención se regula, a partir del ejercicio fiscal de 2013, en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF, y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto, el cual, entre otros, dispone:
“1. A los efectos previstos en los artículos 7.t), 33.4.b), y 38 de la Ley del Impuesto se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
(…)
2. Para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
(…)
3. A los exclusivos efectos de la aplicación de las exenciones previstas en los artículos 33.4. b) y 38 de la Ley del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, con arreglo a lo dispuesto en este artículo, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.”
Por adquisición de vivienda hay que entender, en cualquier caso, y en particular de aquella en la que se reinvierte, adquisición jurídica. Ésta se produce en la fecha en que, de acuerdo con las disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición de la nueva vivienda (arts. 609 y 1462 del CC).
En los supuestos de construcción promovida por su propietario -autopromoción- ha de tomarse como fecha de adquisición la de finalización de las obras de construcción. La acreditación de dicha fecha corresponde efectuarla al contribuyente, por cualquier medio de prueba admitido en Derecho, conforme dispone el artículo 106 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, ante los órganos de gestión e inspección de la Administración Tributaria a quienes corresponderá la valoración de las pruebas aportadas. En caso contrario, es decir, en ausencia de prueba, se tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva.
Ambas viviendas, la que se transmite y en la que se reinvierte, han de ostentar la calificación de vivienda habitual, de acuerdo a lo establecido en la disposición adicional vigésima tercera de la LIRPF y, en su desarrollo, en el artículo 41 bis del Reglamento del Impuesto, ante referenciado.
La vivienda enajenada, dado que en el momento de la transmisión ya no constituía la residencia habitual del consultante, tuvo que tener la consideración de vivienda habitual hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de su transmisión. Circunstancia que cumpliría si la dejó de ser cuando se trasladó a su actual residencia.
Referente a la vivienda en la que reinvierte, su adquisición jurídica se entiende producida el 11 de febrero de 2016, con el certificado fin de obra; cumpliendo el requisito de adquisición dentro de los dos años anteriores a la transmisión.
La nueva vivienda adquirida tendrá que llegar a alcanzar la consideración de vivienda habitual, para ello tendrá que mantener su residencia habitual en ella durante un plazo continuado de, al menos, tres años.
Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 35/2006 Art. 38.1 y DA 23ª
RD 439/2007 Arts. 41 y 41 bis.