La adquisición por el fondo de inversión de derechos de superficie, cuando el superficiario ya ha transmitido el edificio construido a un tercero (IVIMA) y cede su posición contractual, constituye transmisión de un derecho de crédito frente al tenedor del inmueble (derecho a percibir rentas futuras). Esta operación resulta exenta del IVA conforme al artículo 20.1.18.e) LIVA, al no mediar entrega de bienes corporales ni poder de disposición sobre el edificio.
Hechos
La consultante es una sociedad gestora de instituciones de inversión colectiva de naturaleza financiera que tiene previsto ampliar su actividad a la gestión de instituciones de inversión colectiva de naturaleza inmobiliaria, en particular un fondo de inversión inmobiliario. Este fondo pretende adquirir, entre otras inversiones, derechos reales de superficie constituidos sobre determinados inmuebles cedidos en arrendamiento al Instituto de la Vivienda de Madrid (IVIMA).
Cuestión planteada
Sujeción al Impuesto sobre el Valor Añadido de la adquisición por el fondo de inversión de los citados derechos de superficie y, en su caso, exención.
Contestación
1.- La Dirección General de Tributos ya se ha pronunciado sobre la operación objeto de consulta, esto es, sobre la adquisición de derechos de superficie asociados al arrendamiento de los inmuebles construidos sobre los terrenos objeto de los citados derechos. En particular, los criterios establecidos al efecto por este Centro Directivo se recogen en la consulta de fecha 12 de noviembre de 2007, nº V2405-07. Estos criterios son los siguientes:
La transmisión de un derecho de superficie se conceptúa como una operación especial. Efectivamente, una vez que se ha edificado sobre el suelo objeto de la constitución del derecho de superficie, lo que realmente se pretende transmitir no es tal derecho en sí mismo, sino lo que éste conlleva, es decir, el edificio que ha sido en él construido.
A efectos del Impuesto sobre el Valor Añadido y en el curso de los hechos relativo a un derecho de superficie ordinario esta operación tendría la calificación de una entrega de bienes, pues así lo establece el primer párrafo del artículo 8.Uno de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido (Boletín oficial del estado del 29) según el cual:
“Se considerará entrega de bienes la transmisión del poder de disposición sobre bienes corporales, incluso si se efectúa mediante cesión de títulos representativos de dichos bienes”.
Efectivamente, con la transmisión del derecho de superficie por parte del superficiario lo que realmente se produciría, a efectos del impuesto, sería la transmisión del poder de disposición sobre un edificio. Por tanto, esta operación debería ser calificada, a efectos del IVA, como entrega de bienes.
Sin embargo, el caso que se plantea en la consulta es distinto pues en tal supuesto el superficiario ya ha transmitido el edificio en cuestión. Por tanto, el superficiario no puede transmitir el derecho de disposición del edificio porque no ostenta tal derecho de disposición, sino que éste fue transmitido al IVIMA en el momento en que el edificio se puso en posesión de este organismo.
Si el superficiario cede su posición frente al IVIMA a un tercero estará transmitiendo a éste el derecho de crédito que ostenta respecto del IVIMA. De este modo, el denominado alquiler que el IVIMA viene satisfaciendo al superficiario deberá pagarlo al tercero desde el momento en que se perfeccione tal operación.
En estas circunstancias lo que el superficiario transmite al tercero es el derecho de crédito que tiene frente al IVIMA. La transmisión de créditos es una operación exenta del impuesto, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 20, apartado uno, número 18º, letra e) de la Ley 37/1992. En consecuencia, la operación denominada en el escrito de consulta como una transmisión del derecho de superficie es en realidad una operación financiera que consiste en la transmisión de un derecho de crédito. Esta transmisión se encuentra exenta del impuesto, por lo que no habrá lugar a la repercusión del mismo.
2.- Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.
Referencia normativa
Ley 37/1992 art. 20-Uno-18º